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新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司与徐克明物业服务合同纠纷案
辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
[2004]沈民（2）房终字第247号
上诉人（原审原告）新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司，住所地：沈阳市和平区青年南街12号。
法定代表人：何耀焜，董事长。
委托代理人：耿秀坤，辽宁同文律师事务所律师。
委托代理人：王大江，辽宁同文律师事务所律师。
上诉人（原审被告）徐克明，男，1970年5月7日出生，汉族，系沈阳市华英电力公司职员，住址：沈阳市和平区新世界花园朗悦居9号楼132室。
委托代理人：郝汝忠，男，1962年12月31日出生，汉族，系滨汉服装有限公司驻沈阳办事处职员，住址：沈阳市和平区十三纬路15号。
上诉人新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司（以下简称新世界物业公司）与上诉人徐克明因物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2003）和民合初字第486号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，依法由审判员董菁担任审判长，与审判员马岩，代理审判员李方晨共同组成合议庭，由李方晨主审，于2004年3月29日公开开庭审理了本案。上诉人新世界物业公司委托代理人耿秀坤、王大江，上诉人徐克明及委托代理人郝汝忠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明：2001年2月24日，徐克明入住沈阳新世界花园朗悦居9号楼1-3-2室，同日，徐克明与该花园的发展商即新世界（沈阳）房地产开发有限公司（以下简称新世界房地产公司）、物业管理公司即新世界物业公司共同签订了《业主公约》（沈阳新世界花园朗怡居、朗悦居）。该公约就收取物业费作了特别约定，即在业主管理委员会未成立之前或未委托物业管理公司前，小区物业由新世界物业公司进行管理，业主或物业使用人须按首年1.5元/平方米（销售面积）/月计算向新世界物业公司交纳物业管理费。之后，新世界物业公司提供了物业服务，徐克明按每月每平方米1.5元、130.6992平方米的标准向新世界物业公司交纳物业费至2002年9月30日。
2000年12月13日，新世界物业公司向沈阳市物价局递交了《关于“沈阳新世界花园”物业管理收费的请示报告》。2001年3月7日，沈阳市物价局以沈价发[2001]36号文件的形式对其请示予以批复，并于2001年3月13日核发了新世界物业公司的收费许可证。2002年10月1日起，徐克明以新世界物业公司未能提供沈阳市物价局沈价发[2001]36号文件中批复的“二十四小时保安巡逻”、“业主会所”等项服务为由，拒交物业费。2003年5月27日，新世界物业公司诉至原审法院。
另查明，2001年1月4日，徐克明与新世界房地产公司签订了该房的《商品房购销合同》。
上述事实，有双方签订的《业主公约》、《楼宇接受记录》，沈阳市物价局颁发的沈价发[2001]36号文件、《收费许可证》，徐克明与新世界房地产公司签订的《商品房购销合同》，一审卷宗，庭审笔录，经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
原审法院认为，双方已形成了物业管理关系，故应按双方签订的业主公约的约定及物价管理部门的有关批复来履行权利和承担义务；因新世界物业公司没有建成业主会所，未达到物业管理服务内容的标准，构成违约，应承担相应的民事责任，酌情降低收费标准；具体标准可参照沈阳市物业管理服务收费审核表的规定分值及其他具体情况来决定。该案经原审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法通则》第106条的规定，判决：一、徐克明给付新世界物业公司物业费从二00二年十月至二00三年十月（每月按每平方米[建筑面积]1.4元）计算，共计二千三百七十八元七角三分，于本判决生效后七日内给付。二、驳回双方其他诉讼请求。案件受理费一百元，双方各负担五十元。
宣判后，新世界物业公司、徐克明均不服，向本院提起上诉。新世界物业公司上诉称：双方所签《业主公约》合法有效，徐克明应按其约定给付拖欠的物业费及滞纳金。理由：1、《业主公约》中关于物业费的构成未约定有“业主会所”，仅约定“业主会所”为开发商保留部分；2、沈阳市物价局沈价发[2001] 36号文件关于“业主会所”的规定，不能作为适用法律的依据。
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