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佛山市永确物业管理有限公司与陈烈物业管理纠纷上诉案
广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
（2003）佛中法民一终字第2014号
上诉人（原审原告）佛山市永确物业管理有限公司，住所：佛山市禅城区季华路购物中心C座四楼。
法定代表人严丽容。
委托代理人梁立权、刘宏欢，广东华法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈烈，男，汉族，1954年6月2日出生，住所：佛山市禅城区普澜二街9号502房。
委托代理人张惠萍，系陈烈之妻，女，汉族，1958年12月21日出生，住所：佛山市禅城区普澜二街9号502号。
上诉人佛山市永确物业管理有限公司因物业管理纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2003）佛石法民一初宇第187号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现己审理终结。
原审判决认定：被告为佛山市福华路17号1803房的业主。佛山市福华路17号1803房所在的小区没有经综合验收。原告对佛山市福华路17号1803房所在的小区进行过物业管理。被告2000年7月始未向原告交过物业管理的费用。
原审法院认为：物业管理是对区分所有建筑物及小区的公共部位、公共设备、公共设施的使用管理、维修、更新、保洁、 保安，管理公共秩序、环境及与建筑物的使用有关的业主之间的公共事务。物业管理服务合同是业主与物业公司之间订立的，物业管理公司为业主管理物业提供服务，业主支付报 酬的协议，因此，物业管理服务合同的委托方应该为“全体业主”，而不是单个业主。在一个物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会通过一定的程序选举业主委员会。规范的物业管理服务合同是业主委员会代表全体业主与物业管理公司签订的。根据当事人的陈述及原告提供的《佛山购物中心物业管理协约》，可以认定原告没有与“佛山市购物中心”的业主委员会签订物业管理服务合同书，原告与“佛山市购物中心”全体业主之间不存在规范的物业管理服务合同。与单个业主签订了物业管理服务合同，不导致物业管理服务合同成立。由于物业管理的权利义务一般以各业主分摊的共有的公共面积确定，与部分业主分别签订了相同内容的物业管理服务合同的，应根据签约业主所享有的分摊建筑物共有部分的份额来判定，达半数以上，可认定存在物业管理服务合同，不达半数以上，应认定物业管理合同不成立。原告未提供证据证明与原告签订合同的业主所享有的分摊建筑物共有部分的份额过半数，因此，原告与“佛山市购物中心”的全体业主不存在物业管理服务合同。对大多数“佛山市购物中心”的业主而言，原告是否提供了物业管理服务仍待证实。如原告提供了符合大多数业主需要的物业管理服务，业主从中获益的，则在原告与“佛山市购物中心”的全体业主之间就形成无因管理之债，但原告须以无因管理之债提起诉讼，并提出其支出成本的证据，法院才能根据证据予以认定。原告以无因管理之债起诉单个业主的，还应当提出该业主应当分摊原告支出成本的比例的证据。原告现以物业管理服务合同纠纷为诉因要求被告支付物业管理服务费没有合同依据，依法不应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条
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