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公证人在不动产物权变动中的作用
----兼论《物权法草案建议稿》的修改
引 言
由于物权法将是未来民法典的一个重要组成部分，正在制定中的物权法已经成为目前我国法律界普遍关注的热点之一，其中，不动产物权变动及不动产登记制度则是热点中的热点。作为一名执业公证人, 笔者了解到大陆法国家公证人的大量业务与不动产物权变动有关, 因而对于不动产物权变动制度及不动产登记制度，给予了必要的关注。
一、物权变动的主要立法模式
根据民法物权理论，所谓物权变动是指物权的设立、移转、变更和消灭。所谓物权的设立，指的是创设一项本来不存在的物权，例如，抵押权、质押权的设立；所谓物权的移转，指的是物权在不同民事主体之间的转让，例如，买卖、赠与；所谓物权的变更，指的是在物权主体不变情况下改变物权的内容，例如，土地使用权期限的变更；所谓物权的消灭，指的是物权的终止，例如，所有权的抛弃。
导致物权变动的原因有两类，一类是法律行为，包括单方行为（如所有权的抛弃）和契约行为（如买卖）；另一类是非法律行为，包括民法上的原因（如时效、先占）和公法上的原因（如征收、强制执行）。因为法律行为所导致的物权变动最为重要和常见，所以如果没有特别说明，本文所讨论的物权变动主要为法律行为，特别是契约行为，所导致的物权变动。
由于法律和历史传统的不同，在立法上，大陆法国家关于物权变动形成了三种主要立法模式，分别是意思主义立法模式、形式主义立法模式和折中主义立法模式。
（一）意思主义立法模式
意思主义立法模式为1804年法国民法典所有创立，故又称为法国主义。根据该立法模式，物权因法律行为而变动时只须当事人的意思表示，就足以发生物权变动的效力，而不须以公示作为其成立或生效要件。
意思主义立法模式具有以下特点：1、发生债权的意思表示，即为物权变动的意思表示，两者合二为一，并无区分。2、物权变动只须当事人的合意即可完成，公示（不动产为登记，动产为交付）为物权变动的对抗要件而非生效要件。3、一个法律行为，可以发生债权和物权变动的双重效果，也就是说，物权行为为债权行为所吸收，物权变动不过是债权行为的效果而已，故物权行为无独立性可言. 4、既然物权行为无独立性，其效果自然受其原因关系即债权行为的影响。
以土地买卖为例。在当事人达成买卖契约时，不仅发生债权关系，除有特别情形外，同时发生物权变动。也就是说，土地买受人在双方的意思表示一致时，买受人即取得土地所有权，办理土地所有权移转登记不过是对抗第三人的要件，而非买受人取得土地所有权的生效要件。
（二）形式主义立法模式
形式主义立法模式由1896年德国民法典所创立，故又称为德国主义。根据该立法模式，物权因法律行为变动时，须另有物权变动的意思表示，并履行法定的公示形式，物权变动才能成立或生效。
形式主义立法模式具有以下特点：1、严格区分发生债权的意思表示和发生物权变动的意思表示。德国法将发生债权的合意称为普通契约，将变动物权的合意称为物权合意，以示区别。2、物权变动除当事人的物权合意外，还须履行法定的公示形式（不动产为登记，动产为交付）。也就是说，公示是物权变动的成立要件，而非对抗要件。3、一个法律行为不能同时发生债权和物权变动的双重效果。债权行为只能发生债的关系，必须另有物权行为，才能发生物权变动的效果。故物权行为具有独立性。4、因物权行为有独立性，所以物权行为的效力不受其原因关系即债权行为的影响，此即物权行为的无因性。
以土地买卖为例。当事人订立买卖契约（债权行为），仅发生债的关系，当事人之间还须达成所有权移转的合意（物权行为），并办理所有权移转的登记手续，才能发生物权变动的效力，买受人才能取得土地的所有权。
（三）折中主义立法模式
折中主义立法模式为瑞士、奥地利等国所采纳，故又称为瑞士主义或奥地利主义。根据该立法模式，物权因法律行为而发生变动时，除债权合意外，还须履行法定的公示形式，才能发生物权变动的效力。
折中主义立法模式具有以下特点：1、发生债权的意思表示，即为物权变动的意思表示，两者合一，并无区别。这一点与意思主义立法模式同，与形式主义立法模式异。2、物权变动的生效，除有当事人的债权意思表示外，还须履行公示方式（不动产为登记，动产为交付）。公示为物权变动的成立要件，而非对抗要件。这一点此与意思主义立法模式异，与形式主义立法模式同。3、一个法律行为不能同时发生债权与物权变动的效果，但物权变动只须在债权意思表示之外加上登记或交付即可，不需要另有物权变动的合意，故物权行为不能单独存在。4、既然物权行为不能单独存在，其效果自然受原因关系即债权行为的影响，故无物权行为的无因性可言。
以土地买卖为例。双方当事人虽已签订买卖契约，但凭此债权行为，买受人并不能取得土地所有权，必须办理土地所有权移转登记手续后，买受人才能取得土地的所有权。
通过对上述三种物权变动的立法模式特点的分析，可以将其分别表述为：
意思主义物权变动=债权行为（公示为对抗条件）
形式主义物权变动=债权行为+物权行为+公示（公示为生效条件）
折中主义物权变动=债权行为+公示（公示为生效条件）
二、不动产物权变动的公示方法----登记
（一）物权变动的公示原则和公示的方法
不难发现，上述三种物权变动的立法模式中，均体现了物权变动的公示原
则。所谓物权变动的公示原则，即物权的各种变动必须以一种可以公开的、能够表现这种物权变动的方式向全社会予以展示，进而影响物权变动的效力的原则。
物权变动公示原则是物权对世性、排他性的要求。导致物权变动的法律行为仅仅是当事人自己的意思表示，但这种意思表示的后果，即物权的变动却要发生排他的效力。既然要发生排他的效力，它就应当依一种公开的方式表现出来，使得人们通过这种表现方式知道物权的存在，即知道该物权有排他性，以此来消除交易中的风险，同时，也对物权人有一定的保护作用
大陆法系对于物权变动公示方法的规定与其对于物的分类是互相联系的。将物分为动产和不动产，物权分为动产物权和不动产物权，是大陆法国家对于物和物权的最典型分类。动产就其性质而言，可以随时转移，因而可以随时交付，所以，交付是动产物权变动的公示方法。但是，不动产就其性质而言，无法随时移动，因而不可以随时交付，所以大陆法国家大都选择登记作为不动产物权变动公示方法。
物权变动的公示原则是各国物权立法的共同原则；动产以交付为公示，不动产以登记为公示，是各国物权立法中共同采用的公示方法。所不同的只是，对于公示的内容和效力等，各国有不同的规定。
（二）不动产的公示方法-----登记
由于不动产对于社会和每个人都有着巨大的政治、经济意义, 因此，不动产物权历来是世界各国物权立法的核心。不动产物权变动模式及其公示登记制度是当前我国物权立法的重点与难点，也是本文所要讨论的核心。
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