山东德衡律师事务所上报青岛市人大法制工作室的《青岛市物业管理条例（草案代拟稿）》（可见附件），在“3·15”之日向社会公开。
青岛市人大法工委去年6月7日和德衡所签订了《委托协议书》，委托起草《青岛市物业管理条例（草案代拟稿）》。该代拟稿在去年9月底如期完成后上报，青岛市人大将在审议政府送审稿时参考使用该代拟稿。
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附:《青岛市物业管理条例（修订草案）》代拟稿
第一章 总则
第二章 业主协会（暂用名）
第三章 物业管理企业
第四章 物业管理
第一节 前期物业管理
第二节 物业服务合同
第三节 物业使用和维护
第五章 争议的解决
第六章 法律责任
第七章 附则
第一章 总 则
第一条 【立法目的】
为规范本市物业管理活动,维护物业当事人的合法权益,保障物业的合理使用,提高生活和工作质量，根据有关法律、法规的规定,结合本市实际情况,制定本条例。
第二条 【物业管理的含义】
本条例所称物业，是指房屋及配套的设施、设备和相关场地等。
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本市行政区域内的物业管理及其相关活动适用本条例。
建筑面积5万平方米以上的新建商品房住宅区，应当实行物业管理。
第四—七条 【法律原则】
第四条 （业主）物业管理活动应当遵循业主自主、自律原则。
第五条 （物业企业）提倡物业管理活动向规范化、专业化、市场化方向发展。
第六条 （物业合同）物业管理当事人行使权力、履行义务应当遵循平等互利、权利与义务相一致原则。
第七条 （公共利益）物业管理活动应当遵循维护公共利益原则。
第八条 【管理部门】
青岛市物业管理行政主管部门(以下简称市物业管理行政主管部门)主管全市物业管理工作。青岛市物业管理部门和各区(市)人民政府确定的部门(以下称物业管理行政部门)按照本条例规定具体负责辖区内物业管理的行政管理工作。
青岛市物业管理行政主管部门，应当制订并公布有关物业管理合同范本和规则指引，加强指导和监督工作。
建设、规划、公安、工商等其他有关部门按照各自的职责,协同做好物业管理的有关行政管理工作。
街道办事处、乡镇人民政府对物业管理的各方当事人、居委会有关物业关系进行协调。
第二章 业主协会（暂用名）
第九条【业主协会的含义】
本条例所称业主协会，是指物业管理区域内具有相对独立性、订立有同一业主公约的物业团体组织。
第十条【业主协会的法律人格】
业主协会，依法成立后具有独立的法律人格。业主协会以其财产及其收益为限，依法承担有限责任。
第十一条 【业主协会的名称】
业主协会的名称，经过青岛市物业管理行政主管部门预先核准后使用。
业主协会的名称，应当根据地理区域、习惯称呼、楼宇名称、单位名称等综合因素确定为。具体办法由青岛市物业管理行政主管部门制定。
第十二条 【业主协会的区域】
业主协会的具体区域划分和范围，由青岛市物业管理行政主管部门及有关部门，根据法律、法规的规定制定后依法公布。
业主协会的具体区域首次划分，应当听取相关街道办事处、居民委员会、业主代表和建设单位的建议。业主协会的具体区域变更的，应当召开听证会，听取业主代表的意见。
第十三条 【业主协会的财产】
业主协会的财产权益包括：
（1）属于全体业主所有的财产；
（2）属于物业所有或使用财产的经营收益；
（3）住宅共用部位、共用设施设备维修基金；
（4）政府扶持的资金、设施和设备；
（5）捐助的财物；
（6）新建物业的物业车库、停车场等，法律、法规和物业买卖合同另有约定的除外；
（7）其他依照物权法等法律规定的财产和权利。
上述财产和资金应当建立独立账册进行管理并依法公开。
第十四条 【业主协会的章程】
业主协会，应依照法律、法规的规定制定《业主公约》。
依法制定的《业主公约》作为章程，对全体业主、物业使用人具有约束力。
第十五条【业主协会的组织】
业主协会设立的业主大会是全体业主的最高权力机构，业主委员会是业主大会的执行机构。
经业主大会通过，业主人数较多的住宅区可以设立业主监事会。
第十六条【业主协会的印章】
业主协会应当按照规定的程序刻制和使用印章，并报物业管理行政主管部门备案。
业主协会及其业主大会、业主委员的印章使用管理办法，由业主大会通过后实施。违反有关规定，刻制和使用公章造成不良影响的，由责任人承担相应的法律责任。
第十七条【业主】
房屋的所有权人为业主。
本条例所称房屋的所有权人，是指房屋的所有权证载明或其他法定文件能够确定的合法所有权人，包括取得房屋产权证的所有权人、已签订房屋买卖合同并经房屋管理部门登记备案的买受人、已签订有效购房合同并已实际交付使用房屋手续的买受人、以及按照拆迁安置协议或购买经济适用房确定的房屋所有权人。
第十八条【业主名册制度】
住宅类物业实行业主名册制度。
业主名册，是业主行使物业权利和履行义务的依据。
业主名册，由业主委员会设立和管理。前期物业的业主名册，由建设单位设立，并在业主委员会成立后移交业主委员会管理。业主应当对业主名册的自有合法身份进行签章确认。
业主发生变更的，新业主或原业主应当在业主名册上进行合法地变更登记。新业主依法继受原业主和《业主公约》规定的一切物业权利和义务。
第十九条【物业使用人】
物业使用人，是指物业的承租人、借用人等除业主外实际使用物业的其他人。
第二十条【物业使用人的权利】
物业使用人在接受物业管理活动时，享有以下权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
（二）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、物业管理事项的建议；
（三）依据业主的授权参加业主大会会议，行使投票权；
（四）监督业主委员会的工作；
（五）监督物业管理企业履行物业服务合同；
（六）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（七）有权依法成立物业使用人协会，保障他们的权益；
（八）法律、法规规定的其他权利。
第二十一条【物业使用人的义务】
业主在接受物业管理活动时，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守关于物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；
（四）根据与业主合同的约定交纳专项维修资金；
（五）根据与业主合同的约定按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第二十二条【业主大会、业主委员会的有效条件】
业主大会与业主委员会，应当依法设立。
未经法定程序设立的业主大会与业主委员会无效。在未依法撤销业主大会、业主委员会前，不得宣告成立新的业主大会和业主委员会。
市物业管理主管部门依法制定有关备案办法。
第二十三条【业主大会会议召开】
除首届业主大会外，业主委员会负责组织召开业主大会定期会议和临时会议。
业主大会可以对业主大会定期会议的召开期限和临时会议的召开条件做出规定。
业主大会会议，应当每三年至少召开一次。新建物业入住率在80%前，应当每年至少召开一次业主大会。
第二十四条【首届业主大会的召开条件】
有下列情况之一的，应当召开首次业主大会会议，选举产生首届业主委员会：
（一）新建或已建成物业投入使用且入住率达到50%以上；
（二）新建商品物业入住率达到30％以上，且首户入住已满18个月的；
（三）原有物业公有住宅出售率达到40%以上。
第二十五条【业主大会的启动】
业主大会由业主委员会组织召开。首届业主大会，由建设单位和业主代表组成筹备组召开。
建设单位或业主委员会应当筹备召开业主大会的，应当自业主大会召开法定条件成就之日起30日内提议成立筹备组；建设单位或业主委员会不依法提请组织筹备组的，20％以上业主可以联名提议成立筹备组。
提议人可以向街道办事处（乡镇人民政府）提出书面提议，并书面通知区、县物业管理行政主管部门。筹备组可由街道办事处（乡镇人民政府）负责协调组织，在区、县物业管理行政主管部门指导和监督下成立。
第二十六【业主大会筹备组的设立】
业主大会筹备组，由该区域街道办事处负责组织设立，由物业行政管理部门指导和监督。
业主大会的筹备组由五至九人组成，不得有物业管理企业的代表。业主代表可以由业主推荐、居委会推荐、业主自荐产生。业主代表人数较多的，由筹备组候选人根据业主特长和物业管理的需要投票确定。
业主大会的筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。
业主大会的筹备组自成立之日起，在二个月内不能组织成功召开业主大会的自动解散。
第二十七条【业主大会、业主委员会筹备与召开费用】
业主大会与业主委员会的筹备、召开费用由全体业主承担。首届业主大会及其业主委员会的筹备、召开费用由建设单位承担。
在业主大会或业主委员召开期间，对于干扰正常秩序、寻衅滋事和侵犯其他业主合法权益的行为，有关部门应当接到报告后及时处理。
第二十八条【业主“代表大会”】
业主大会筹备组可以根据实际情况，决定是否采取业主推选代表出席大会的形式，业主大会另有规定外。业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，但业主大会的出席代表组成人数不得少于三十人。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会如实投票。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
业主代表大会，除另有规定外适用业主大会的有关规定。
第二十九条【业主委员会组成】
业主委员会，有七至十五人组成。业主大会应当选出三至五名候补委员。
业主不足七人的物业，业主委员会的组成，由全体业主协商确定。
物业使用人占业主人数比例三分之一以上的，业主委员会应当有物业使用人的一名代表。
业主委员会主任、副主任可以采取竞选办法，以差额选举无记名投票方式由业主大会直接选举产生。主任、副主任可以连选连任。
第三十条【业主委员会委员候选人名单的产生】
业主委员会委员候选人，由业主联名推荐、所在街道办事处或居委会推荐、业主自荐产生。筹备组汇总后，在业主大会召开15日前公布其名单和候选人个人简介。
候选人数较多的，候选人可以在公告栏张贴个人竞选资料，也可以在筹备组的组织下和业主见面，回答业主的问题。筹备组根据法律规定的有关业主委员会委员条件和候选人情况，在听取部分业主意见的基础上，采取淘汰制投票确定业主委员会委员正式候选人。
长期拖延交纳物业费造成恶劣影响的，不得成为业主委员会委员正式候选人。
第三十一条【业主所提的议案】
经1/10业主联名，可以在业主大会召开三日前，向业主大会筹备组提出议案。自业主提交议案期满后，业主大会筹备组认为所提交议案属于重要事项的，可以接受该议案并提交大会决定。
第三十二条【业主大会预告内容】
业主大会的筹备组，应当在业主大会召开15日前，以书面形式在物业管理区域内的公告下面内容：
（一）业主大会召开的时间、地点、形式、需表决的事项；
（二）拟定的业主大会议事规则（草案）、业主公约（草案）；
（三）根据业主名册确认的业主名单；
（四）业主在首次业主大会会议上的投票权；
（五）业主委员会委员候选人名单及简历；
（六）业主提交业主大会议案的期限和条件。
公告内容应当载明，业主或其代理人不参加大会投票表决的法律后果。
第三十三条【业主大会出席人员】
业主大会采取集体讨论形式的，业主可以书面委托代理人出席业主大会，委托权限不明确的，视为全权委托。
有利害关系的物业管理企业人员，不得以业主代理人身份出席。
相关的物业管理行政主管部门、街道办事处和居委会，可以派代表列席业主大会。
物业使用人的代表，可以列席业主大会。
业主大会筹备组可以聘请公证员或律师，对业主大会活动进行公证或出具法律意见。
第三十四条【业主大会表决事项】
有下列情形之一的，应当经过业主大会讨论决定：
（一）自主决定采取自主管理，法律、法规另有规定的除外；
（二）自主决定采取公开招标或协议选择物业管理企业，法律、法规另有规定的除外。
（三）采取业主代表大会取代业主大会；
（四）设立业主监事会及监事会人数组成和任期
（五）涉及重大物业共有财产的处分；
（六）业主委员会的组成和委员资格条件和丧失情形及其候补委员的任期；
（七）改变、撤销业主委员会不适当的决定；
（八）涉及业主公约、议事规则重要事项的解释；
（九）业主协会、业主大会、业主委员会印章使用规定；
（十）业主大会决定的其他物业管理重大事项；
（十一）业主和业主委员会依法提交的大会议案；
（十二）法律、法规规定的其他事项。
大会决议决定应写明出席会议的业主人数及占表决权的比例、表决方式以及各项表决结果及其投票权数，并应当在公告栏公开。
第三十五条【业主大会和业主委员会的计票办法】
业主大会和业主委员会计票时，可以委托业主监事会、居民委员会、公证等人员进行监票。
业主或其代理人参加业主大会投弃权票的视为同意，但业主大会另有规定的除外。
业主委员会委员或其代理人不参加业主委员会投票或投弃权票的视为反对，业主大会另有规定的除外。业主委员会的投票，以书面形式为准。
业主大会或业主委员会所做的专项表决中，涉及的直接利害关系人或者其代理人应当回
避。建设单位所做出的表决违反房屋买卖合同约定的，表决无效。
住宅物业的一名业主投票权数不得超过50%。
第三十六条【业主委员会委员补贴】
业主委员会委员，实行交通、通信等必要支出的合理补贴制度。补贴的具体数额和方式，由业主大会决定。
经业主大会的全体业主所持投票权2/3以上通过，可以给予业主委员会委员劳动报酬。
第三十七条【业主委员会的义务】
业主委员会应定期召开会议。
业主委员会履行下列职责：
（一）审议物业管理企业提出的年度物业管理工作计划,监督和评价物业管理企业的工作情况；
（二）审议物业管理各项有关资金的收取与使用计划,监督物业管理企业按年度公布收支情况；
（三）法律、法规、规章规定的其他事项。
委托物业管理企业管理物业的，业主委员会不得从事经营性收费物业服务活动。
第三十八条【对业主委员会委员行为监督】
业主委员会委员应当遵守业主公约和物业服务合同，忠实履行职务，维护业主共同利益，不得利用地位和职权为自己谋取私利。
业主委员会委员，不得有下列行为：
（一）不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入，不得侵占业主共同财产。
（二）不得挪用物业资金或者将物业资金借贷给他人；
（三）不得将物业资产以其个人名义或者以其他个人名义开立帐户存储；
（四）不得擅自以物业资产为他人债务提供担保。
（五）法律、法规和业主大会规定的其他事项。
业主委员会委员在执行职务时，故意或因重大过失违反法律、法规或者业主大会或业主委员会的规定并给所在物业造成损害的，应当承担赔偿责任。
第三十九条【业主委员会的委员资格丧失与替补】
业主委员会委员履行职务期间，有下列情形之一的，自动丧失委员资格：
（一）业主委员会委员死亡的；
（二）有故意犯罪行为被判有期徒刑的；
（三）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（四）因疾病原因丧失履行职责能力的；
（五）法律、法规和业主大会规定的其他情形。
第四十条【业主委员会的委员的辞职】
业主委员会委员空缺的，根据自愿原则由业主委员会候选委员依当选票数替补。
业主委员会委员履行职务期间提出辞职的，应当向业主委员会提出书面意见。业主委员会主任或副主任辞职的，有业主委员会投票确定临时主任或副主任代行其职。
业主委员会委员集体辞职或业主委员会委员辞职导致不能正常运行的，应当召开业主大会，在新的业主委员会成立前，仍应履行其相关义务。
第四十一条【业主监事会】
经业主大会通过，可以设立常设或临时业主监事会。
业主监事会由业主代表和适当比例的物业使用人组成。
监事会或者监事行使下列职权：
（一）定期检查业主委员会财务与费用使用情况；
（二）对业主委员会和委员履行职务时的行为进行监督；
（三）业主公约规定的其他职权。
业主委员会应当邀请监事会代表列席业主委员会会议。
第四十二条【对业主委员会委员、监事会委员的任职监督】
有利害关系的物业管理行政主管部门和街道办事处的工作人员，不得兼任业主委员会委员、监事会委员。
有利害关系的物业管理企业工作人员，不得兼任业主委员会委员、监事会委员；业主委员会委员、监事会委员不得在有利害关系的物业管理企业兼职。
业主委员会委员不得兼任监事。
第三章 物业管理企业
第四十三条【法律地位】
本条例所称物业管理企业，是指依法设立从事物业管理服务活动的企业法人。
第四十四条【资质管理制度】
物业管理企业应当根据核准的资质等级从事相应的物业服务。未领取物业管理企业资质等级证书的，不得从事物业管理服务活动；
从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第四十五条【行业协会管理制度】
本市区域内从事物业管理经营的物业管理企业，依法成立物业管理协会，维护企业利益，加强自律管理。
第四十六条【企业权利】
物业管理企业享有下列权利：
（一）根据物业服务合同和有关规定制止违反物业管理制度及业主公约的行为；
（二）根据物业服务合同和有关规定收取物业管理服务费用；
（三）委托专业公司承担专项经营业务；
（四）要求业主委员会协调其与业主的纠纷；
（五）拒绝强行要求代为向业主收费；
（六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。
第四十七条【企业义务】
物业管理企业应当履行下列义务：
（一）按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；
（二）根据业主委员会的要求，列席业主大会和业主委员会会议，解答提出的咨询，听取意见和建议；
（三）根据物业服务合同和有关规定，及时对物业进行维修和处理；
（四）配合物业管理行政部门以及其它有关行政管理部门的工作；
（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
第四十八条【转委托他人的限制】
经业主大会同意，物业管理企业可以将部分物业管理委托给他人。
物业管理企业将专项服务业务委托他人的，应委托有相应资质资格的专业服务企业或个人承担。
第四十九条【接受委托】
物业管理企业可以接受业主的委托，为业主提供专项物业管理服务，但不得损害其他业主的合法利益。
物业管理企业可以接受公用企业的委托向最终用户业主收费。业主拒绝交费的，不得向业主强行收费，由公用企业负责向业主收费。
第五十条【双账户】
物业管理企业的自有账户与物业帐户应当分别设立。
物业账户由业主委员会管理，并定期对全体业主公布。经业主大会同意，可以委托物业管理企业代管物业账户，但资金出入必须经业主委员会同意。物业管理企业对受托管理的物业帐户应当设置专门明细账，并定期对全体业主公布。
第五十一条【物业交接】
物业管理企业接收、交接物业时，应当和建设单位或业主委员会签订书面合同。
物业资料由业主委员会保管，业主大会另有决定的除外。
物业管理企业在物业管理中涉及物业资料变更的，应当及时通知并交付新的物业资料。
物业服务合同可以约定物业管理企业逾期交接物业的违约金；合同没有约定的，根据具体情况支付1万至10万元的违约金。
第五十二条【社会性义务】
物业管理企业应当支持公益性社区服务工作。
政府有关部门、街道办事处和居民委员会应当支持物业管理工作，不得干预物业管理服务企业正常经营和管理服务活动。
第五十三条【破产或被撤销时的处理】
物业服务合同期满前，物业管理企业破产或被撤销的，由物业管理行政主管部门指定一家物业管理企业临时实施该区域的物业管理，至业主大会聘用新的物业管理企业为止。
第四章 物业管理
第一节 前期物业管理
第五十四条【前期物业管理的含义】
前期物业管理，是指在业主、业主大会与选聘物业管理企业签订的物业服务合同生效之前实施的物业管理。
前期物业管理费自房屋交付之日起交纳。
第五十五条【前期物业管理的招标】
选聘物业管理企业有下列情形之一的，应当通过招标的方式选聘相应资质的物业管理企业。
（一）新建住宅及同一物业管理区域内非住宅；
（二）市、区国家机关实施物业管理的物业；
（三）市政府决定应该采取招投标方式的物业建设项目；
（四）其他法律、法规规定情形。
投标人少于3个或者规模小于2万平方米的，经物业管理行政主管部门批准，可以通过协商的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
前期物业管理招标公告，应当在物业管理行政主管部门指定的网站等公共媒体上发布。物业管理行政主管部门，应当对招标投标过程进行监督。
第五十六条【前期物业服务合同的签订】
建设单位应将依法制定的《业主临时公约》、《公共设施平面图》和与前期物业管理企业签订的《前期物业服务合同》，作为房屋买卖合同的附件，并应当在房屋销售场所公示，并对服务标准和收费等主要事项说明。
上述附件内容涉及业主共同利益的，约定应当一致。
业主在与建设单位签订房屋买卖合同时，应对上述合同附件予以书面承诺。
第五十七条【前期物业交接验收】
物业管理企业在与建设单位交接物业和相关资料验收中，由于故意或重大过失给业主造成损害的，应当依法承担相应的民事责任。
建设单位对验收出现的问题，应当及时处理并承担相应的民事责任。建设单位在合理的限期内不履行维修义务的，经业主大会授权可以由物业管理企业维修，费用由建设单位负担。
第五十八条【前期物业费用承担】
前期物业服务费用，在物业交付前的由建设单位承担；在物业交付后的由业主承担。建设单位与业主约定由建设单位承担的，前期物业管理服务费由开发建设单位承担。
建设单位尚未出售或者因建设单位的原因未按时交付的，物业服务费由建设单位全额缴纳。
第五十九条【建设单位的供房义务】
建设单位应当提供物业管理企业和业主委员会办公使用的物业管理用房，房屋面积按照不低于该物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%提供。
提供的物业管理用户应为地面以上的独用成套房屋，并具备水、电等基本使用功能。
建设单位应当在规划设报建图中，明确标明物业管理用房的位置和面积。
除业主大会同意外，物业管理用房只能用于物业管理活动，物业管理用房不得抵押、变卖。
建设单位拥有车场、车库所有权的，应优先出售或出租给业主。
第六十条【前期物业管理的终止】
自首届业主委员会在产生之日起2个月内，有关各方应当签订新的物业服务合同，并办理完毕交接手续。
第六十一条【前期物业管理的其他规定】
前期物业管理本节没有规定的，使用本章的其他有关规定。
第二节 物业服务合同
第六十二条【合同的签订】
业主委员会，根据业主大会决定或授权，与物业管理企业签订物业服务合同。
物业服务合同签订前，应将物业服务合同草案在物业管理区域内公示不少于七天，并充分听取业主意见。
第六十三条【合同的必要条款】
物业服务合同应当以书面形式订立。
物业服务合同期限不得超过三年，但可以续签或重新签订。
第六十四条【合同的补充条款】
物业服务合同，当事人没有约定或约定不明确的，可以协商补充。
双方协商不成的，按照下列规定确定：
（一）物业服务标准不明确的，按照国家有关强制标准执行；国家没有强制标准的，按照本市有关部门制定的相关标准执行；没有上述标准的，按照物业使用的通常标准执行；
（二）未约定提供物业服务和收费先后顺序的，按照预收费执行；
（三）物业收费不明确的，按照提供服务是的市场价格履行；依法应当执行政府定价或政府指导价的，按照规定执行；
（四）对物业服务费交费还是收费方式约定不明确的，按照物业管理企业收费方式执行。
第六十五条【合同的履行原则】
当事人应当按照物业服务合同的约定，全面履行自己的义务。在履行时，应当遵循诚实信用原则，履行通知、协助等附随义务。
第六十六条【实际履行】
虽未签订物业服务书面合同，但业主实际接受物业服务的，应当按照相应的物业服务收费标准支付物业服务费。
第六十七条【禁止中止履行】
在合同履行期间发生争议的,在争议解决之前，合同双方不得中止履行合同义务。
第六十八条【交纳物业费】
业主或物业使用人不交纳物业费的，业主委员应当督促其交纳。物业管理企业不得采取停止供电、供水、供气等措施催交物业费，双方另有约定的除外。
第六十九条【合同履行：财务公开】
除物业服务合同另有约定外，物业管理企业应当每六个月公布一次物业收费情况，内容包括：
（一）收取依据和标准；
（二）应缴物业管理服务费的总面积和收取情况，其中对未收取的，应列名单和注明原因；
（三）公共场所经营收入；
（四）公摊水电费用的收取、使用情况；
（五）房屋维修金和公共设施专用基金的收取、使用情况。
第七十条【合同内容的变更】
业主委员会根据业主大会的授权，有权与物业管理企业协商修改物业服务合同的内容，但应当事先征询部分业主的意见并纪录。
未经业主大会授权，业主委员会无权签订和解除物业服务合同。
第七十一条【合同的延续】
物业服务合同期满，业主委员会尚未依法签订新的物业服务合同前，原物业服务合同继续有效，法律、法规和业主大会或物业服务合同另有规定的除外。
第七十二条【合同的解除】
有下列情形之一的，可以解除物业服务合同：
（一）合同约定的解除条件成就的，但在法律规定或约定期限内不行使的除外；
（二）严重违反合同约定的主要义务的；
（三）订立时所依据的客观情况发生根本性重大变化，致使原合同无法履行的。
主张解除合同的，应当以书面形式通知对方。
合同一方对解除合同有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。单个业主或部分业主，未经法定程序无权要求解除物业服务合同。
第七十三条【合同解除的限制】
物业管理企业解除合同的，合同自新的物业服务合同生效后解除，但最长不超过2个月。
除物业服务合同另有约定外，物业管理企业解除合同系由于业主交纳物业费达不到百分之五十且持续三个月以上的，物业服务合同自通知到达业主委员会后生效。
第七十四条【合同解除后的交接】
物业管理企业应当在合同终止后的一个月内，腾出占用的有关物业管理办公和商业网点用房等各项经营设施，依法交出有关资料并办理结算等手续。逾期交接每月支付1000元至5000元违约金，双方有约定的除外。
物业管理企业拒不交接物业资料，导致物业无法正常管理有必要采取紧急措施的，业主委员会可以请求人民法院先予执行。
清理债权债务确有困难的，可以委托中介机构进行清理，费用由旧物业管理企业、业主分摊。
物业服务合同终止，不影响向业主索赔欠交费用和其他损失的权利。
第七十五条【个人不破集体合同原则】
业主大会或经业主大会授权的业主委员会，代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主或部分业主无权要求解除物业服务合同。
业主因自身原因未居住房屋或使用公共设备和设施的，业主无权要求减免物业服务费用。
第三节 物业使用与维护
第七十六条【物业使用原则】
（商业使用有偿原则）
利用物业公共部位、公共设施和设备用于商业用途的，应当依法办理有关手续，并交纳使用费。
（恢复原状原则）
擅自占用、损害、挪动物业公共部位、公共设施和设备的，应当及时恢复原状，不能恢复原状的应当赔偿损失。
(受益人补偿原则)
合法使用物业公共部位、公共设施和设备给其他业主造成较大损害的，受益人应当做出适当补偿。
第七十七条【需要办理手续的行为】
有下列情形之一的，业主和物业使用人应当按照法律、法规和《业主公约》规定办理有关手续：
（一）装饰装修房屋；
（二）改变公共建筑和共用设施设备用途；
（三）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；
（四）占用、挖掘物业管理区域内的公用部位、道路、场地；
（五）法律、法规和业主公约规定的其他需要办理手续的行为。
第七十八条【禁止的行为】
物业管理企业发现他人，有下列情形之一的，应当进行劝阻制止，必要时及时通知有关行政管理部门，并有权要求其恢复原状或者赔偿损失：
（一）损坏房屋承重结构或者改变房屋外貌；
（二）未经批准摆摊设点或饲养动物的；
（三）侵占绿地、毁坏绿化；
（四）擅自占用、移动或者损坏物业共用部位、共用设施设备；
（五）在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建违章建筑物、构筑物；
（六）堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物或者发出超标准的噪声和振动；
（七）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设；
（八）法律、法规规定的利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动。
第七十九条【占用公用部位】
业主或他人占用公用部位安装广告牌等商业使用设施设备的，应当征得三分之二以上直接相关业主的同意，并交纳物业有偿使用费，其中一半费用可以用来补偿直接相关业主。
业主或他人安装太阳能、空调等家庭使用设施设备的，应当按照《业主公约》规定执行。《业主公约》没有约定的，应当征得三分之二以上直接相关业主或业主委员会的同意。
物业管理企业违反物业服务合同约定或者有关规定，利用物业公用部位、公用设施设备自营或者出租他人经营，从事安装广告牌等营利活动侵害业主利益的，业主委员会有权要求物业管理企业恢复原状、返还受益或赔偿损失。
第八十条【物业的维修、更新原则】
需要对电梯、公用防盗门等物业维修、更换的，按照物业共用人的范围，由相关共用人负责并承担费用，法律、法规和另有约定的除外。
第八十一条【物业维修责任与费用】
房屋室内部分自用部位和自用设施设备，由业主和房屋使用人按约定负责维修和承担维修费用，没有约定的由业主负责维修费用。
房屋室外共用部位、公用设施和设备，由该部分共用人负责维修并分摊费用；属于全体业主共用部位、公用设施和设备的，由全体业主负责维修并分摊费用。该维修费用，从相应的专项维修金中支出；未建立专项维修金或维修金不足的，按照业主房屋建筑面积的比例分摊，法律、法规及另有约定的除外。
房屋等物业设施在保修期内的，由建设单位依法负责维修。委托物业管理企业保修的,保修费用由双方约定。
第八十二条【责令维修】
物业管理主管部门对存在严重安全隐患可能侵害人身或财产的公共建筑物或公用设施或设备，可以责令业主委员会限期内维修。
业主委员会在限期内不采取维修措施的，物业管理主管部门可以动用其专项维修基金委托他人维修。
第八十三条【物业维修协助义务】
业主、物业使用人对物业维修或更新，应当予以协助配合。
因安装、维修、更换共用管线必须进入业主物业专有部位时，无正当理由不得拒绝。但进入措施应当选择损害最少的合理方法。
因阻挠修缮造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。因修缮、装修及使用不当造成相关业主自用部位、设施设备损坏和财产损失的，责任人应当修复或者赔偿。
第八十四条【专项维修基金的设立】
一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备专项维修基金。
业主转让物业时，其维修基金账户中的剩余部分不予退还，随房屋所有权同时结算过户。
物业维修基金不足时，业主应当按照法律、法规或规章的规定比例分摊后交纳。
专项维修基金应当设立专门银行账户，专项维修基金应当按幢建账、按户核算。
第八十五条 【专项维修基金的管理和使用】
属于物业日常维修以及突发紧急必需的维修，经业主委员会成员2/3同意，可以使用物业专项维修基金，业主大会另有规定的除外。
业主委员会应当定期公布维修基金的收支情况，接受业主监督。
第八十六条 【市政公用设施】
供水、供电、供气、供热、道路、排水、通信、有线电视等市政公用设施在物业管理区域内的新增、维修、更新和改造工程,应当向物业管理企业通报,按有关规定办理施工手续,并做好施工后的恢复工作。
物业管理区域内的市政公用设施管理与物业管理的具体内容和界限,由市人民政府确定。
原由市政公用设施管理单位承担的维修、管理职责和服务事项,不得转嫁给业主或物业管理企业承担。物业管理区域内的市政公用设施书面委托物业管理企业维护管理的，不得侵害业主的合法权益。
第五章 争议的解决
第八十七条 【业主自治纠纷】
因业主自治发生争议的，由业主大会和业主委员会根据法定职责依法做出决定。
有下列情形之一的，当事人可以向物业管理行政主管部门申请撤销或申请责令其改正：
（一）业主大会与业主委员会违法设立的；
（二）业主大会与业主委员会做出的决定，违反法律、法规规定的；
（三）物业管理行政主管部门认为可以受理的其他业主自治纠纷。
物业管理行政主管部门，应当在受理之日起60内做出决定。当事人对处理决定不服的可以依法申请行政复议，或者依法提起诉讼。
第八十八条 【非业主自治民事纠纷解决】
物业纠纷有下列情形之一的，当事人可以依法采取协商、投诉、仲裁、诉讼途径解决：
（一）有关物业费、物业服务等物业服务合同纠纷；
（二）有关供电、供水、供气、供热合同及其代收代缴费用纠纷；
（三）有关业主与建设单位之间的纠纷；
（四）有关业主或物业使用人之间的相邻纠纷；
（五）有关业主房屋、停车场等财产权属及其权益纠纷；
（六）有关民事侵权责任的物业纠纷。
第八十九条 【物业行政纠纷解决】
物业管理中发生行政纠纷的，当事人可依照《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的规定申请复议或提起诉讼。
当事人对行政决定不服,逾期不申请复议、不提起诉讼,又不履行行政决定的,由做出行政决定的部门申请人民法院强制执行。
第九十条 【物业纠纷解决途径：投诉】
业主、物业使用人、业主委员会、物业管理企业对物业管理活动中侵犯自己合法权益的违法行为，可以向物业管理行政主管部门投诉。
物业管理行政主管部门接到投诉后，应在受理投诉之日起三十日内将处理结果回复投诉人。属于其他主管部门职责的，应在五日内告知投诉人。
投诉人对区物业管理行政主管部门的处理意见有异议的，可以向市物业管理行政主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自收到书面复核要求之日起十五日内，将复核意见回复投诉人。
第九十一条 【物业纠纷的调解、仲裁、诉讼】
当事人发生物业纠纷的，可以请求人民调解委员、居民委员会、业主委员会进行调解。经人民调解委员会调解达成的调解协议，不得擅自变更或者解除。
当事人约定采取仲裁方式解决的，按照仲裁法律规定处理。
除法律另有规定外，人民法院应当受理物业纠纷。
诉讼或仲裁时，应当按照简便、高效原则处理。
第九十二条【诉讼资格】
对违反《业主公约》以及物业管理规定的业主、物业使用人或其他侵权人，经物业管理企业或业主委员会劝阻无效的，物业管理企业或业主委员会可以业主协会的名义，依法提起仲裁或诉讼。
第九十三条【代表人(公益)诉讼】
对全体业主共有财产、物业公用部位、公用设施设备、专项维修资金等财产造成较大损害的，业主委员会以及物业管理企业怠于索赔的，1/10以上业主联名有权采取诉讼或仲裁方式进行索赔。
索赔获得的权益，除支付合理支出外，归全体业主所有，但业主大会可以做出相关奖励的决定。索赔不成的，索赔费用自负。
第六章 法律责任
第九十四条【物业管理企业的违约责任】
物业管理企业不履行物业服务合同义务或者履行义务不符合约定的，应当依法承担违约责任。
业主有证据足以证明，物业管理企业采取恶意欺诈手段提供物业服务取得物业服务费的，可以要求双被返还。
双方都违反合同约定的，应当分别承担各自应负的民事责任。
第九十五条【物业管理企业的责任】
物业管理企业在车辆停放、电梯运行、保安服务、娱乐设施养护等物业管理活动中，按照合同约定承担相应的责任。
因第三人侵权造成人参或财产损害的，由第三人承担赔偿责任。虽没有合同约定，但物业管理企业在其能力范围内未尽到应有的防范法律义务，因过错对人身或财物造成损害的，应当承担相应的民事补充赔偿责任。
双方都有过错的，应当各自承担相应的民事责任。
第九十六条【注意义务和报告义务】
物业管理企业在实施物业管理服务时，应尽必要的合理注意义务。
物业管理企业发现物业管理区域内存在安全隐患时，应及时向业主委员会、有关业主及相关管理部门报告；在物业管理区域内发生突发性的安全事故或其他可能导致较大损害后果火灾、水灾火物业坍塌等事件时，应及时向有关部门报告并采取必要防范措施；发现严重违法行为时，应及时向有关执法机关报告。
第九十七条【业主违约责任】
未按照规定交纳物业服务费、专项维修基金的，可按每日千分之一加收滞纳金，另有规定和约定的除外。
在限期内拒不交纳物业服务费的，物业管理企业可以依法向人民法院提起诉讼，并可申请禁止该业主转让、出租或抵押物业。在限期内拒不交纳专项维修基金的，业主委员会可以业主协会的名义依法向人民法院提起诉讼。
第九十八条【合法利益损失补偿机制】
业主大会、业主委员会为了全体业主利益作出的有效决定，导致个别业主利益受到严重影响的，业主大会、业主委员会应当同时做出对少数业主适当补偿的决定。
第九十九条【赔偿额、处罚幅度的考虑情节】
在确定侵权赔偿数额和行政处罚时，应综合考虑一下情节：
（一）当事人的过错程度；
（二）物业服务收费的高低；
（三）违法行为造成的危害后果；
（四）当事人纠正违法行为的态度和措施；
（五）其他应当考虑的情节。
第一百条【国务院条例处罚的调整】
违反国务院《物业管理条例》第五十七条至第六十五条规定，物业管理行政主管部门应当按照不低于所规定最高罚款数额的50%进行罚款；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第一零一条【行政人员责任】
物业管理行政主管部门、街道办事处及其他有关行政管理部门的工作人员，根据本条例第七十七条、第七十八条规定接到通报后，应当及时核查处理，责令有关责任人限期改正，可以依法并出相应的罚款。
上述行政工作人员失职渎职、滥用职权、徇私舞弊的，有关部门应当依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第一百零二条 【定义】
本条例中有关专业用语的含义：
（一）入住，是指业主收到书面入住通知并办理完相关入住手续。业主在收到书面入住通知的限定期限未办理入住手续，经书面催告仍逾期未办理入住手续的，视为入住。入住通知应当符合法律法规规定和合同约定。
（二）房屋承重结构，是指房屋的基础、楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体等。
（三）自用部位，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主或物业使用人自用的房屋内卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、室内墙表面以及庭院等部位。
（四）自用设施设备，是指一套房屋内部，由房屋的业主或使用人自用的门窗、卫生洁具、家具用品以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备。
（五）共用部位，是指物业管理区域内，属全体业主或部分业主、使用人共同使用，各独立物业单位分户门之外的门厅、楼梯间、水泵间、变电房、煤气房、电表房、供热泵房、监控中心、弱电分线间、走廊通道、保安室、电梯机房、传达室、内天井、房屋承重结构、户外墙面、屋顶、物业区域封闭院墙、绿地、水面、道路、沟渠、池、井、停车场等不属于任何一个业主单独所有或租用的地方和场所。
（六）共用设施设备，是指物业管理区域内，属全体业主或部分业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱(房)、天线、供热电气和通讯线路、邮政信箱、电梯、照明灯具、避雷装置、消防器具、电子门禁系统、周界红外线监控等建筑智能系统、文体娱乐设施等不属于任何独立物业单元或任何一个业主单独专用的，由业主或物业使用人共同使用的设施设备。
（七）专项维修资金，是指物业保修期满以后，专项用于物业共用部位、共用设施设备维修保养的资金。
第一百零三条【示范文本】
市物业管理行政主管部门，应当根据本市实际情况，制订并公开下列有关物业管理活动的示范文本或指引：
（一）业主临时公约指引；
（二）前期物业服务合同；
（三）业主公约指引；
（四）物业服务合同；
（五）物业交接合同；
（六）业主协会、业主大会、业主委员会印章使用规则指引；
（七）业主大会召开公告指引；
（八）业主大会议事规则指引；
（九）业主委员会章程指引；
（十）物业管理财务公告指引；
（十一）物业交接合同；
（十二）其他物业管理法律、法规规定的应当公开事项的相关文本。
上述文本，市物业管理行政主管部门应当根据实际情况及时修订完善。物业管理活动签订的（一）至（四）正式文本，应当向物业管理行政主管部门备案。
第一百零四条【公告】
在物业管理区域合理位置，应当设置至少一块公告栏。物业交付前，由建设单位负责设置；物业交付后由业主委员会负责设置。
下列事项应当在公告栏公告：
（一）业主大会的决定；
（二）业主委员会的决定；
（三）以业主协会、业主委员会、物业管理企业的行政决定、仲裁裁决或民事判决；
（四）按照本条例第一百一条规定签订的正式文本和规则；
（五）业主大会和《业主公约》规定的公开事项；
（六）法律、法规、规章规定的其他事项。
公告日起不应少于15日，法律、法规另有规定的除外。
第一百零五条【授权】
由市政府依法制定、修改下列办法：
（一）物业纠纷投诉与处理办法；
（二）物业专项维修资金收取、使用和管理办法；
（三）物业保安服务管理办法。
第一百零六条 【自治管理】
实行自主等其他方式物业管理的，参照适用本条例规定。
第一百零七条 【立法解释】
本条例由青岛市人民代表大会常务委员会负责解释。
第一百零八条【生效】
本条例自 年 月 日起施行。青岛市人大2001年7月19日颁布的《青岛市物业管理条例》同时废止。
本条例实施以前发生的物业纠纷，适用当时的法律规定；当时没有法律规定的，可以适用本条例的有关规定。对本条例实施以前已经作出终局决定请求重新处理的，不适用本条例。
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