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洪艳蓉*
一、“奥林匹克饭店拍卖案”始末
奥林匹克饭店是位于北京中关村的一家三星级国际化酒店，总建筑面积27616.86平方米，是国际奥委会在北京期间唯一正式考察的饭店。
1987年3月，奥林匹克有限公司（由国家体委下属几家公司和一家香港公司合资组建）向由中国银行和三家日本银行组成的银团贷款50亿日元兴建奥林匹克饭店，并约定将该饭店作为贷款的抵押物和贷款方提供贷款额度的先决条件之一，中国银行占贷款额度的32%。
1989年奥林匹克饭店建成并投入营运。由于奥林匹克有限公司未能还款，中日银团在1994年提起仲裁。1995年中国国际经济贸易仲裁委员会做出裁决，中日银团有权处分贷款协议中的担保权益（即奥林匹克饭店），并用所得款项偿付奥林匹克有限公司所欠的57.18亿余日元本息。因生效的仲裁裁决未得到履行，中日银团向北京第一中级人民法院提出执行申请，请求法院允许其接管饭店。1998年11月，法院做出执行裁决，将饭店全部资产交付中日银团。由于四家银行共同经营一家饭店，意见难以统一，加上日方银行急于将饭店资产变现，经中国人民银行和国家外汇管理局同意，中国银行买断三家日本银行的权益，取得该饭店的全部处分权。
买下奥林匹克饭店之后，中国银行委托一家公司对其进行经营。由于受到《商业银行法》有关法律限制，[i] 中国银行不能对该饭店进行投资改造和升级，并被要求尽快处理这一资产。2003年3月18日，几经延期的奥林匹克饭店拍卖公开进行，在不到一分钟的时间里以2.25 亿元人民币（含国有土地出让金5500万元）的拍卖底价由一家公司购得。据悉，这次拍卖不包括该饭店的名称使用权；目前该饭店的经营已扭亏为盈，2001年净利润为411万元人民币。[ii]
从当初组建银团，到花巨资买下奥林匹克饭店，再到该饭店低价拍卖，中国银行似乎陷入了一个“旋涡”，巨额贷款转瞬沉淀成不良资产，4亿多元的银行资产缩水1亿多元，总体上每平方米8千多元（含饭店内的所有设备）的拍卖价格远低于同地区写字楼上万元的价格，这还不包括所付出的饭店管理费用、拍卖费用以及要扣除的5500万土地出让金等。排除政策性因素的影响，因有抵押而发放巨额贷款，因看中奥林匹克饭店发展前景而买下处分权，因承受降低不良资产比例压力和饭店盈利微薄无法偿债而寻求该饭店拍卖，因难于找到合适买家而降低转让价格，这一不良资产典型的形成过程，启示着人们去思考不动产抵押贷款可能给银行带来的风险，去探索相应的风险防范和化解之道。
二、不动产抵押贷款风险分析
（一）不动产抵押贷款的现状
所谓不动产抵押贷款，是指商业银行发放的以不动产作为借款人还款担保的一类贷款。最为常见的是房地产贷款，包括房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款和个人商业用房贷款等多种类别。这类贷款，借款人常以土地使用权或者房屋所有权作为偿还贷款的担保。
按照《商业银行法》的规定，商业银行贷款，借款人应当提供担保。因此，尽管一定情况下，商业银行可以发放信用贷款，但实践中担保贷款还是在银行贷款中占据了主导地位。而与保证贷款相比，由于抵押贷款在借款人无法还款的情况下，商业银行可以依据《担保法》的规定实现担保权，取得对抵押物的处分权，具有更大的保障性和操作便捷性，因此抵押贷款成为担保贷款中的主流，在房地产贷款中尤其如此。
随着1998年我国住房货币化体制改革（由原先的实物分房逐步过渡到货币分房）的启动和商业银行住房信贷政策的放宽，[iii] 房地产贷款获得迅猛发展。而近几年来，随着人民生活水平的提高和经济的发展，房地产贷款的需求日趋旺盛，并成为中长期贷款中增长较快的部分。据统计，1998年至2002年，我国个人住房贷款年均增长率为112.8%，对房地产开发企业和建筑施工企业贷款年均增长率达到25.3%，房地产贷款余额从1998年末的3106亿元上升到2003年9月末的21327亿元。房地产信贷业务在这么短的时间内、以这么快的速度持续发展在世界各国发展历史中都是少有的。[iv] 以往微不足道的房地产信贷，现已占到银行全部贷款余额的五分之一强，成为银行业务的重要组成部分。这已足以影响银行的经营和风险防范，甚至影响宏观经济的稳定。而另一方面，在1992年全国房地产泡沫，尤其是海南房地产泡沫中，各大银行也成为最大的受害者，手中沉淀了不少不良资产。尽管1999年成立了四大资产管理公司，剥离了国有商业银行1.4万亿的不良资产，但各大银行手中仍保留了许多积压房地产。
据统计，类似于奥林匹克饭店这类沉淀于房地产的不良资产，各大银行都有，数额大多在百亿元以上。如果不及时进行处理，这些不良资产将会发生“冰棍效应”，也就是说，随着时间的推移其价值将大为萎缩。
（二）不动产抵押贷款的风险分析
综上所述，尽管抵押贷款，尤其是不动产抵押贷款，可以带给银行更有保证的还款担保，但抵押担保权这份法律上的保障却可能因配套法律制度的限制和房地产本身的特殊性，使银行在实践操作中面临不少风险，并可能陷入到类似奥林匹克饭店的“不良资产”泥潭中。更有甚者，因为这类贷款所占份额较大而导致风险放大，可能影响整个金融秩序的稳定。因此，确实地去考察银行发放的不动产抵押贷款的风险，尤其是其中可能存在的系统性信贷风险，已成为当务之急。
具体而言，银行可能面临的风险主要有：
其一，放宽借款人审查标准，甚至发放“零首付”贷款，最大程度地承担风险
尽管借款人的背景复杂，资信情况不一，但由于有不动产的担保，银行可能放宽对借款人信用和还款能力的考察，而将抵押物作为还款的主要来源。这无形中扩大了银行的信用风险，因为一旦借款人无法还款，银行贷款就沉淀于房地产投资，深陷不动产处理的旋涡。2002年11月，央行在对各商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产信贷情况进行的抽查中，发现违规贷款2059笔，违规金额366.68亿，分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%。这种违规操作的严重性及其中潜藏的风险，理应引起商业银行的重视。
其二，认为抵押贷款是优质贷款，着眼于目前贷款规模扩大，而忽视未来的风险
从某种意义上而言，抵押贷款是一种优良贷款，尤其是那些能按月还款的住房抵押贷款。传统上，银行的利润来自于存贷款利差，在中间业务尚未成为银行收入另一主要来源之前，尽量地吸收存款和扩大贷款规模就成为银行的主业务。针对抵押贷款的有保障性，银行可能无限制地扩大抵押贷款规模，[v] 而忽视贷款质量、资产流动性和抵押物变现问题，从而间接承受了房地产开发中的风险。
按照国外的经验，个人住房抵押贷款的风险一般出现在第3-8年，而我国大部分该类贷款是2000年以后才发放的，因此目前的低违约率并不意味着将来的低风险。而从房地产开发的情况来看，2002年下半年以来，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过
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