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内容提要：我国物权登记立法应确立登记行为私法观念，建立统一、独立、以服务于交易安全为任务的登记机关、登记赔偿制度、异议登记制度等；确立物权行为独立性与无因基础上的实质审议主义，公开登记薄以确立公示与公信原则；确立嘱托登记、宣告登记、公有物登记、区分建筑物登记、预告登记等登记种类。
【关 键 词】物权/物权登记/不动产
《合同法》颁布之后，物权立法正式提到日程。因我国长期将不动产物权登记视为行政管理之手段，有关不动产权利登记制度的规定较为混乱，故实有加以研究的必要。
一、不动产物权登记的含义
登记，也称不动产物权登记，指经当事人申请国家专门机关将物权变动的事实记载在国家设计的专门薄册上的事实或行为。广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等事项。狭义上，不动产登记是土地上建筑物的所有权与他项权利的登记。
（一）不动产的含义
一般而言，所谓动产，是指易于被移动的财产；所谓不动产，则指不能被移动的财产。这种从表面上看来"纯粹"仅具有物理意义上的分类，何以会导致两类财产在政治上、经济上和社会意义上有如此不同的效果呢？颇值深思。
动产与不动产确定的根据是法律而非所有人的意志，但是，这种分类的物理性并不妨碍法律允许所有人依照其意志、通过确定财产的目的而将之不动产化，或人为地将财产动产化。不动产主要包括土地及建筑物，但又不限于此，尚包括其上人为的可自然附着物及其收益，所以在登记制度上，各国不论称"土地登记"抑或称不动产登记，在观念上应把握两点：其一，这里的土地与不动产为同意语，即使规定在土地法中的登记也兼指房地及其附着物等总体的登记制度；其二，不动产与不动产物权并无区分之必要，《意大利民法典》规定："除法律另有规定的以外，有关不动产的规则准用于客体为不动产的物权以及相关的诉权……"也可以不动产物权为不动产。为明晰法律关系，我们应采不动产登记这一用语。
（二）不动产登记制度立法例
当今世界各国的不动产登记制度，源于三种基本的登记制度，即"契据登记制度"，又称"法国登记制度"；"权利登记制度"，又称"德国登记制度"；"托伦斯登记制度"；又称"澳大利亚登记制度"。由于我国本土登记制度与市场经济的不相契合性，立法上不得不对三种立法主义择其优而采纳之。学者们的立法建议也基本上以此三种立法体例为基本而提出，故有对三种立法例加以介绍比较的必要。
1.德国法主义。德国登记制度之特色：（1）登记（Eintragung ）为土地物权变动之效力发生要件。即土地物权之发生变动效力，除当事人之合意外，尚须登记。（2 ）登记官吏为登记时有审查土地物权变动实质关系之权限--所谓实质审查主义。（3）登记有公信力， 即登记簿上之事实，纵实体法上不成立或无效，不得以其不成立或无效对抗善意第三人，常视为实体上有效。（4 ）登记簿的编成采物之编成主义（Prin-zip des Reaifoliums）即以不动产标准编成之。（5 ）登记物权之静的状态，即于登记簿不记入物权的变动事实，而记入物权的现在状态。
2.托伦斯登记制度（Torenssyhem），此制度为Sir Robet Tomens所创，1855年始行于南澳洲，现在美国多数州亦采之，乃登记制度中最优者。其主要特色如下：（1）始登记一定不动产时， 登记局依一定的程序，精查确定其不动产的权利状态后，制成记载此权利状态之地券二份。一份交与所有人，一份保存，依物的编成主义，编入登记簿。（ 2）不动产移转之时使用一定的官制用纸，或转让为证书，存于登记局。登记官制审查以后，记入权利的移转于登记簿，让与证书存于登记局，对于受让人交付新地券，成为背书之原来地券。（3 ）不动产设定抵押权时应依一定的形式，作成抵押书二份，连同地券，提出于登记局，登记审查后，记入于登记簿及地券，返地券于债务人。（4 ）不动产物权之变动，非登记于登记簿，不生效力。（5 ）其登记官有实质审查的权限。（6）登记有公信力。 其结果真权利人因不实的登记而受损害时，国家负赔偿的责任。
3.法国法主义。法国法登记的特色：（1 ）登记为物权变动对抗第三人之要件，即物之变动，依当事人的合意发生效力，登记不过为已发生的物权变动对抗第三人的要件。（2）登记官吏于登记时， 只得为形式的审查，对于物权变动更无实质的审查的权限。（3）登记无公信力，故登记事项，实质上不成立或无效之时，其不成立不得以之对抗善意之第三人。（4）登记簿的编成采人的编成主义（Prinzip desporsonenfoliuncs），即不以不动产为标准，而以权利人为标准编成之。 （5）登记物之动的状态，即不仅登记物权之现在状态，而且登记物权之变动。〔1〕（P58-59）
我国台湾地区兼采托伦斯及德国法主义，也有学者认为大陆的立法亦是如此。但我们认为，我国目前立法受转型社会的影响，其行政管理倾向较为明显，保障交易安全功能不足，主要是德国登记规则，如登记生效主义、物的编成主义，登记的公信力等，其制度基础是国家干预主义。但并未建立地券、赔偿储金等制度，故不具以自由主义为基础的托伦斯登记制度的特色。另外香港地区采契约登记主义，此与内地登记制度不同。物权制度具有很强的民族性、固有性，物权登记制度亦不例外。我国正处于转型时期，物权法负有整理旧物权，确定、稳定物权关系的使命，登记制度是完成这一使命的重要工具。我国长期以来房地产登记为部门利益所左右，造成房产、地产的不统一，登记机关的不统一，登记程序的不统一，登记效力的不统一，登记权属证书的不统一。
各国大都有单行的不动产登记法，但其地位不同。在德国，基于物权行为的理论，登记是物权变动的程序要件，故不动产登记法是物权法的程序法；而在日本，不动产登记法应为民法的特别法；意大利民法典将登记制度列入第六章"权利的保护"范畴，并且从契约的文件角度规定登记事项，明定动产与不动产两种登记。总之，不动产登记法的地位很大程度上受物权基本理论及立法者主观的影响。
立法建议上，我国学者们比较赞同德国法主义，但应考虑托伦斯登记制度之优点。在登记自主主义这一点上，从中国实际出发则不宜采用，对一些法定物权应强制登记，我们赞同上述之观点。
二、不动产登记的目标及性质
（一）不动产登记的目标
每一部法律都应有明确的目标，其中的每一制度有相应的制度价值。我国土地立法过分强调国家利益，强调管理。而在转轨时期，国家利益又多为部门利益所代替，所以形成登记制度的五种不统一，即登记机关、登记根据、登记簿册、登记程序、登记效力的不统一，由此带来诸多交易安全上的问题。
登记制度不仅有平等主体的私权关系，而且有纵向的行政关系，其中贯穿着个人目标与国家目标的双重价值。个人目标以获得个人权利为终极关怀，这里有确权及交易安全的需求；国家目标有管理、征税、保护耕地维持人类生存的目标。二者的关系在不同历史时期反映为不同的立法乃至哲学倾向，但根本点在于个人目标，这是国家目标的前提，因为国家权力来自于人民，国家应为人民的福祉而服务。
从不动产登记制度的历史渊源上讲，其产生的动因主要是从个人目标出发，维护个人私
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