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审判实践中，以房屋为标的物的买卖合同发生纠纷起诉到人民法院的案件不少，由于此类买卖案件形式多样，有一物双重买卖或多重买卖，还有一物经多次买卖情况发生。如甲将房屋出卖给乙，乙又将房屋出卖给丙，丙又将房屋出卖给丁。同时，有的房屋买卖合同在履行期间办理了审批、登记手续，有的则尚未办理审批、登记手续。审判实践中，各地法院对同一类型的房屋买卖合同效力认定不一致，不利于执法的严肃性和统一性。为实现审判的法律效果和社会效果的统一，做到严肃执法和公正执法，在此，本文结合审判实践中的具体案件，着重对房屋买卖合同相关问题进行探讨。
一、房屋买卖合同的效力确认
（一）如何确认合同的法律效力
合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的法律效力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力主要依据《民法通则》上述所规定的条件，当事人签订合同时具备上述条件，便确认合同有效。
（二）房屋买卖合同效力的确认
《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”
变更登记是房屋买卖合同的必经法律手续，但《房地产管理法》未明确规定房屋买卖合同成立、生效的前置条件，也没有规定未办理变更登记，房屋买卖合同应视为无效合同的条款。变更登记是房屋所有权转移的必备条件，还是房屋买卖合同生效的要件，审判实践中存在不同的认识。
《合同法》第四十四条第二款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”房屋买卖合同是否属于办理批准、登记等手续为生效要件的合同，何时生效？《房地产管理法》的规定不很明确。因此审判实践中对未办理批准、登记等手续的房屋买卖合同以及合同的效力有不同的认识。
第一种观点认为，办理批准、登记是买卖合同的生效要件，未办理产权登记的购房合同，虽已成立，但未生效，故未办理批准、登记手续的房屋买卖合同一概认定无效，这种观点合乎于《合同法》的立法本意。对此类合同处理方法是：按无效合同的法律后果处理，即互相返还财产，根据过错原则承担相应的民事责任。
第二种观点认为，签订合同的当事人，只要订立合同时，符合《民法通则》第五十五条规定，合同便成立。办理批准、登记手续是属于合同的履行和标的物所有权是否转移问题，只要合同本身并不欠缺无效要件，该合同应为有效
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