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[案情]王某与孙某原系夫妻，在婚姻关系存续期间购买了某市采荷新村房改房一套，房屋权属登记所有人为孙某，没有登记共有人。协议离婚时双方亦未明确该房所有权的归属，后因此发生纠纷，经法院判决认定，此房系王某与孙某双方共同共有，由孙某居住使用。2002年5月29日，孙某未经王某同意将房屋卖给李某，并伪造王某签名和印章办理了房屋过户登记手续。王某遂诉至法院，请求确认孙某与李某之间的房屋转让合同无效。
本案争议的焦点是：房屋转让合同是否有效？李某是否可以作为善意第三人取得房屋的所有权？
[分析] 对本案的处理主要有三种不同意见：
第一种观点认为房屋转让合同无效，李某应将该房返还。理由是采荷新村的住房系王某与孙某双方共同共有，孙某未经共有人王某的同意，伪造王某签名和印章将房屋卖给李某，属于因无权处分行为而订立的合同，该合同效力待定。
根据《合同法》第五十一条的规定，“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”此条中的无权处分包括两种情形：其一是无所有权；其二是处分权受到限制，即在有所有权但所有权的权能之一处分权受到限制的情况下实施的处分行为，如对共有财产的处分，对抵押物的处分等等。所以本案中部分共有人孙某对共有财产的擅自处分行为也是一种无权处分行为，除非经其他共有人王某的追认或者在订立合同后取得共有财产的处分权才能转变为有效合同。而事实上房屋共有人王某并未追认房屋转让合同，孙某也未在订立合同后取得共有房屋的处分权，因此，房屋转让合同自始无效，李某应承担返还房屋的责任。
第二种观点认为房屋转让合同有效，李某善意取得房屋的所有权。持该观点者认同第一种观点中提到的孙某对共有财产的擅自处分行为是一种无权处分的行为，但根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条的规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”由于本案中房屋权属登记所有人仅为孙某，对孙某自行伪造王某的签名、印章之事李某并不知情，也无从验证，故可推定李某系善意第三人，其有偿受让房屋适用善意取得制度，该合同仍为有效合同，李某取得房屋的所有权。
第三种观点认为房屋转让合同有效，李某适用登记注册制度取得房屋的所有权。理由是房屋属于不动产，它不适用善意取得制度。虽然孙某擅自处分共有房屋的行为是无权处分的行为，但因其已依法登记房屋权证，可以适用登记注册制度。根据《城市房屋权属登记管理办法》规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行使占有、使用、受益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律的保护。” 所以，王某无权要求其返还房屋，只能向孙某要求赔偿。
比较上述三种观点，三方都认为孙某擅自处分共有房屋的行为是无权处分的行为，分歧在于第一种观点认为无处分权人所为的行为应属无效，而持第二种观点者认为可以适用善意取得制度而使合同有效，持第三种观点者则认为合同有效是适用了登记注册制度，因为房屋系不动产，不能适用善意取得制度。对于第三种观点的登记注册制度，虽然法律规定依法登记的房屋权利受国家法律的保护，但由于我国民法并不承认物权行为的独立性和无因性，如确系登记错误，可以通过行政等途径加以更正，因此不能仅凭李某已经依法登记取得房屋权证，就认定其是合法的房屋所有权人。所以解决本案的关键就集中在房屋作为不动产能否适用善意取得制度，能则合同有效，李某作为善意的第三人取得房屋所有权；不能则合同无效，李某应当承担返还责任。
笔者赞同第二种观点，认为从我国的实际情况来看，善意取得的财产应该包括不动产。
一、善意取得制度概述
何谓善意取得？善意取得，亦称即时取得，发端于日尔曼法的“以手护手”原则，是指无权处分人将其占有的他人的动产转让给第三人，第三人在取得该动产时是出于善意，则第三人可依法取得该项动产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度。最早将善意取得作为一完整的法律概念和法律制度则始于《德国民法典》，该法典第932条规定：“物虽不属于出让人，受让人也得因第929条规定的让与成为所有人，但在其依此规定取得所有权的当时非善意者，不在此限。”然而由于法律渊源不同以及社会发展不平衡，善意取得制度在各国的立法与实践中都存在很大的差异。
那么，我国现行的民事立法是否确立了善意取得制度？对此，学者认识不一。我们认为，我国现行的民事基本法——《民法通则》尚未确认善意取得制度。但若干的民事特别法和司法解释则设有或可推导出善意取得制度的相关规定。其中最高人
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