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房地产业经过近年来的迅猛发展，现在已经成为我国国民经济的支柱产业，房地产纠纷案件也随着房地产经营活动的频繁而逐年增多。由于调整房地产业的法律规范比较滞后，房地产经营者的法律观念比较淡薄，甚至有些经营者恶意串通侵害国家、集体的财产权益等原因，造成许多房地产经营活动不规范，给我国房地产业的健康发展带来了不利的影响，也给房地产纠纷案件的审理增加了一定的难度。因此，理清房地产纠纷的法律关系，搞好房地产审判工作，有着重要的现实意义。房地产纠纷种类繁多，包括土地纠纷，建筑工程纠纷、房屋确权纠纷、房屋租赁纠纷、房地产联营纠纷等，笔者结合审判实践，想对在房地产联营纠纷案件的审判实务中碰到的问题作些探讨。
一、联营合同效力的确认
本文所指房地产联营是指一方出资金，一方出土地合作建房并分利的行为。审理房地产联营纠纷案件，首要问题就是联营合同效力的确认。而房地产联营合同效力的确认除了依照《合同法》规定的普通标准外，还有其部门法律、法规及司法解释规定的特殊标准。下面着重谈谈其特殊性。
依据１９９５年１月１日起施行的《城市房地产管理法》第二十九条、第六十四条的规定，１９９５年１月１日后从事房地产联营活动的双方都必须具备房地产开发的资格，并依法办理相关手续后，联营行为才能成为合法有效的民事行为，双方所订立的联营合同才能被确认合法有效，并受到法律保护。
在１９９５年１月１日《城市房地产管理法》施行前从事房地产联营活动的，其合同效力按照最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定，应视具体情况，作如下认定：一、享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，责令当事人补办土地使用权变更登记手续。二、当事人签订合建合同，依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的，不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。三、以划拨方式取得国有土地使用权的一方，在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》施行前，经有关主管部门批准，以其使用的土地作为投资与他人合作建房的，可认定合建合同有效。四、《条例》施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。五、名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的，可认定合同有效，不因以合作建房为名而认定合同无效。
二、房地产联营纠纷的解决方法
(一)确定当事人
第一，确定原告和被告。原、被告都是与案件有直接利害关系的公民、法人和其他组织。因此，作为房地
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