|
| |
| |
|
查看李昌郁 李坤波 林勇文集
我要投稿
|
|
|
|
内容摘要：海南省是我国积压房地产重灾区，积压面积约占全国的十分之一，导致房地产市场无序、金融资金大量沉淀，严重影响海南经济的发展。中央把海南作为全国处置积压房地产的试点，取得了成就，也产生了负面影响。文章通过对海南房地产的产生、发展、积压的过程和处置积压房地产的工作中公权对私权的干预及补偿等问题，探讨海南省处置积压房地产行为，并提出一些建设性的建议。
关键词：房地产；行政确权；公权；私权
海南省办特区之前几乎没有房地产业，诲南房地产业的发展始于建省办特区。lO年来，诲南房地产市场历经了起步、整顿、恢复、超常规发展、回落与调整几个阶段，为海南经济的迅速发展作出了巨大的贡献。但是，由于前几年“房地产热”时期，房地产无序、过热导致了房地产严重积压，资金大量沉淀，严重制约海南房地产业乃至海南经济的发展，甚至对全国也产生了极大的影响。
一、海南省处置积压房地产的基本情况
(一)海南积压房地产数量之多是全国之最。据统计，截止到1998年底，全国商品房空置超过8000万平方米；而在海南，积压商品房的面积竟占全国积压商品房总面积的10％，约为703万平方米，其中海口市占去62％，琼山市占19％，三亚市占13％。除了积压的房产703万平方米外，还有闲置土地28万公顷。在这些积压的房地产的背后足沉淀下来的金融资产。再做一抽样调查，银行资金占社会资金48％，用这一数字除以406亿元，由此估算海南积压房所占积压资金至少有800多亿元。海南房地产的积压，导致资金大量沉淀，严重影响海南经济的发展。因此，海南处置积压房地产试点工作是国务院部署的一项重要工作。1998年6月15日，朱镕基总理指示海南要开展处置积压房地产工作；1998年12月，朱镕基总理在海南视察工作时，正式部署要把处置海南积压房地产作为全国试点。1999年7月14日，根据国务院办公室发的[1999]62号文，国务院批准了海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行《处置海南省积压房地产试点方案》，这充分说明了国务院对海南迟滞积压房地产工作的高度重视。这也成为海南房地产从积重难返走向盘活再生的里程碑，也是全国积压房地产走出困境的起点。《试点方案》下发一年来，国务院各部门、金融机构和海南省有关部门、各市县政府以朱镕基总理关于处置积压房地产的指示为方针，克服重重困难，认真实施试点方案，处置工作取得积极进展，取得了初步成效。但由于海南省积压的房地产是沉积数年的复杂的历史遗留问题，仍然面临着解决这样那样的难题或困难，试点工作处于攻坚阶段。
(二)海南处置积压房地产的对象
根据《试点方案》和《海南省加快积压房地产产权确认工作实施办法》的规定，海南的积压房地产包括了三种类型：第一，已建成的商品房屋；第二，未完成的开发项目，即尚未完工的的停、缓建商品房；第三，用于房地产开发的闲置土地。积压商品房是指房地产开发经营企业在1998年12月31日前已办理竣工验收手续，或者在1996年12月31日前办理施工许可手续、1998年12月31日前竣工但未验收，并未出售的商品房。停缓建工程是指房地产开发经营企业在1996年11月31日前办理施工许可手续、1998年12月31日前停工的房地产项目。闲置土地是指：1、土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地机关同意，超过规定期限未动工开发建设的建设用地；2、国有土地有偿使用合同没有规定动工日期的，自国有土地有偿使用合同生效之日起满1年未动工开发建设的土地；3、开发建设面积占开发建设总面积不足1／3，或者已投资额占总投资额不足25％，未经批准终止开发建设连续满1年的土地。
(三)海南处置积压房地产的手段
积压房地产历史遗留问题是市场不规范、法规不健全造成的后果，这一历史教训是十分深刻的。处置房地产工作的实质就是政府运用行政手段、经济手段和法律手段，纠正经济过热时期的无序行为，明晰和规范交易主体之间的权益关系建立合理的市场秩序。
1．法律手段。动用法律手段处置积压的房地产就是通过国家立法予以确认，使比较成熟、比较稳定、带有规律性的原则、制度和办法，成为房地产市场开展房地产活动所必须遵循的法律规范，并由国家强制力保证实施，以实现对积压的房地产的清理。法律手段具有严肃性、稳定性、强制性和反复适用性的特点。
1．行政手段。动用行政手段处置积压房地产，也是一种非常有效的手段。运用行政手段处置积压房地产，就是各级房地产行政主管部门依靠国家强制力，通过行政管理办法和规章制度等形式宋处置积压的房地产。行政手段具有政策性、强制性和垂直性的特点。在我国传统体制下，对积压房地产的处置和管理主要使用行政手段。随着房地产市场的不断发展和完善，行政手段是一种权宜之计，不能过度的干预，否则将过尤而不及。
3．经济手段。动用经济手段处置积压的房地产，是经济规律的客观要求。它是指各级房地产市场管理部门动用价格、税收、信贷等经济杠杆、经济政策、经济方针等调节和发展房地产市场，促进房地产市场的有序运行，有效的清理积压的房地产。经济手段具有客观性、灵活性、广泛性的特点。
只有综合动用法律手段、行政手段和经济手段才能更好地规范房地产市场，才能使处置积压房地产的工作高效、有序的进行。
二、海南省处置积压房地产的行为
(一)法院在处置积压房地产中所扮演的角 色
根据海南省高级人民法院的《海南省法院 加速审理房地产案件中的措施及今年审理案件的情况》报告，作出审理积压房地产案件的指导思想；对“无力补办房地产开发经营形式要件手续和无力继续投资履行合同的，不再判令补办手续和继续履行合同。依法应作无效处理的就做无效处理，无力继续履行合同的，判令解除合同。”这一指导思想的结果是导致判决的公正公平大打折扣，直接害了当事人的权益，也违反了《合同法》的有关规定。
根据《合同法》第53条规定，只要五种情形之一的合同方为无效。换句话说，无效合同是指因严重缺陷合同有效要件而不能发生法律约束力，不受国家法律保护的合同。无效合同是自始无效，从合同订立之时起，即无法律约束力，而不是从法院和仲裁机构确认时起无效。然而，在调查的过程中，业主和政府部门所签订的合同，均未违反第53条规定。因此，法院在审理此类案件时不应判决合同无效或解除合同。
在房地产业主与政府有关部门签订的合同中，业主处于弱者地位，政府处于强者地位，业主的合法权益应受到法律全面保护，否则不利于公平、合理保护房地产市场各主体的合法利益，不利于审判工作为加快积压房地产流通服务；另一方面，法院判决合同无效或解除合同，虽然社会效益提高，可是诉讼效益却降低，法院作为公平公正的使者形象荡然无存，审判权受到行政权野蛮的干涉，业主的合法利益无法受到应有的保护。
另外，根据海口市处置积压房地产工作小组办公室的《关于处置积压房地产综合情况汇报》，由于房地产项目涉诉多，有的
······
【以下内容免费，但是您必须注册为免费会员登录后才能查看。】 |
|
|
|
|
|
|
| |
|
| 他们正在使用51zy |
|
樊雅强,
南京大学公共管理学院政治系政治学博士生,研究方向为政治学.
龙骏,
江西省景德镇市劳动与社会保障局党委书记、局长,研究方向为劳动与社会保障.
李小玉,
江西省社会科学院《企业经济》副主编、研究员,研究方向为区域经济、收入分配.
何斌,
仲恺农业技术学院人事处处长,研究员,主要从事高等教育与人力资源管理研究.
罗卫平,
中南民族大学副教授,主要研究民法学.
51zy
使他们的研究如虎添翼，
您不妨也试试！
|
|
|
|
|
| | |
|
论文榜（共55819篇）
（2008-5-2） |
| 【作者 | 点击 | 文章】 |
| 【贺卫方 | 68449 | 415 】 |
| 【苏力 | 62529 | 296 】 |
| 【郭国汀 | 51240 | 202 】 |
| 【姜明安 | 49746 | 237 】 |
| 【刘剑文 | 46848 | 202 】 |
| 【沈岿 | 40523 | 101 】 |
| 【陈兴良 | 39577 | 103 】 |
| 【鲜江临 | 37692 | 228 】 |
| 【徐国栋 | 37303 | 150 】 |
| 【刘大生 | 37165 | 144 】 |
| 【王怡 | 33641 | 142 】 |
| 【王轶 | 33275 | 88 】 |
| 【强世功 | 32428 | 94 】 |
| 【萧瀚
| 32237 | 97 】 |
| 【尹田 | 31239 | 104 】 |
| 【邵明 | 29594 | 93 】 |
| 【秦前红 | 28419 | 85 】 |
| 【董华春 | 26073 | 83 】 |
|
|
