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一样的案件事实 不一样的判决结果
２００３年８月２３日，［人民网海南视窗］上登载了一篇特约评论员文章《海南：法律没有规则？》。文章反映海口市毕弗利小区的第６幢、第８幢两套房屋的主人都是来琼投资的公司。几乎是同一时间签的购房合同，同一时间交付的房款，同一时间装修居住，房屋也同时被卖方以欺诈手段抵押给银行贷款，差不多同一时间诉至法院，一言以蔽之，事实是一样的，但官司打到二审，命运却因适用不同的法律条款，作出截然相反的判决而迥然不同：第６幢归原主人，第８幢要拍卖易主。这种司法实践中少有的判例，是由某人民法院做出的……
这篇文章引起了一贯坚持亲阅群众来信的海南高院院长的注意，他立即批示有关业务部门审查，提出意见。
经审查，两案认定的案件基本事实是，１９９３年２月至３月，毕弗利小区的开发商亚太公司分别与多个买方签订《毕弗利别墅买卖合同》，将毕弗利小区２０幢别墅全部售出。其中凯立公司与南汇公司各购买了２幢。毕弗利别墅于１９９１年５月开工，竣工验收后于１９９２年１１月由施工单位移交亚太公司。亚太公司在销售时，这２０幢别墅仅有临时建筑许可证，尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房屋所有权证。亚太公司与各买方的买卖合同中均约定，在买方付清总购房款后，亚太公司将别墅移交给各买方，并负责给各买方办理别墅的所有权过户手续，将别墅的所有权证办理给买方或者买方指定的用户，其费用按国家规定分摊办理。若买方需要转让，应当负责承担其总房价超额部分的全部税费。在收到各买方的全部购房款后，亚太公司依合同约定将别墅移交给了各买方。各买方在１９９３年４月至１１月期间，均将所购买别墅的一部或全部转让。其中凯立公司将其所购买的第５幢别墅转让给他人，办理了合同更换手续，即由新的买家直接与亚太公司签订购房合同，将所购买的第６幢别墅进行了装修并使用至今。南汇公司将其所购买的第２幢、第８幢别墅全部转让他人，其中第２幢别墅办理了合同更换手续，第８幢别墅于１９９３年１１月转让给国华公司，未办理合同更换手续。国华公司对第８幢别墅进行了装修并使用至今。
１９９３年１２月１７日亚太公司向海口市房管局请求先予办理房屋所有权证，称毕弗利小区２０幢别墅临时建筑许可证更换建筑许可证的手续正在办理，预计１９９４年１月３０日可交。海口市房管局于１９９３年１２月２５日将毕弗利小区２０幢别墅的所有权全部登记在亚太公司名下，并颁发了房屋所有权证。亚太公司取得毕弗利小区２０幢别墅的房屋所有权证后，未依合同约定将房屋所有权过户给各买方或买方指定的用户，却于１９９４年６月以此２０幢别墅作为抵押物向某银行申请１,５００万元住宅建房贷款。某银行信贷员与借款方及某银行指定的某房地产评估事务所的评估员共同到毕弗利小区别墅现场进行了勘测评估。经某银行内部层层审查后同意贷款。１９９４年７月１３日，双方签订《借款合同》、《资产抵押协议书》和《房屋抵押贷款合同》，将毕弗利小区中的１１幢别墅作为抵押物，抵押物中包括上述第６、第８幢别墅。７月１５日，某银行将１,５００万元贷款付给亚太公司。７月１６日，某银行将此１１幢别墅向海口市房管局进行了他项权利登记。
各买方得知亚太公司将自己已经购买的别墅用于向银行抵押贷款之后，纷纷起诉至人民法院，请求人民法院判令亚太公司将其已出售的房屋产权依合同约定办理到买方名下。某银行作为第三人参加了诉讼，其请求人民法院判决其与亚太公司签订的房屋抵押合同有效，其对用于抵押贷款的别墅享有优先受偿权。南汇公司案与凯立公司案经海南某人民法院一审，判决结果相同，均判决亚太公司与各买方按规定办理产权过户手续，驳回某银行对南汇公司所购买的第８幢别墅和凯立公司所购买的第６幢别墅享有抵押权的请求。某银行不服判决提起上诉，经某人民法院二审，两案出现了不同的判决结果。南汇公司案撤销了一审判决，认定南汇公司与亚太公司签订的买卖合同无效，亚太公司与某银行签订的房屋抵押贷款合同有效，判决亚太公司向南汇公司返还购房款及利息。凯立公司案则驳回了某银行的上诉，维持原判。南汇公司案的判决理由是：南汇公司与亚太公司签订的《毕弗利别墅买卖合同》，南汇公司虽已付清房款，亚太公司也已将别墅交给南汇公司使用，但因未到房屋管理部门办理房屋产权过户登记手续，因而南汇公司尚未取得合同约定的房屋所有权，南汇公司在合同中所享有的只是一种债权，而该合同并未发生法律效力。亚太公司以其享有所有权的别墅作为抵押物与某银行签订房屋抵押贷款合同，而某银行向房屋管理部门申请对抵押物办理了他项权利登记，手续完备，符合有关法律规定，应认定为有效合同。
凯立公司案的判决理由是，凯立公司与亚太公司签订的《毕弗利别墅买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律，应为有效。合同签订后，凯立公司依约向亚太公司支付了全部购房款。工程验收后凯立公司接管了所购之房，并对所购之房进行装修和对外销售。特别是凯立公司对该小区第６幢别墅从付完购房款后装修入住至今。亚太公司隐瞒事实真相，将已出售给他人的别墅作为借款合同的抵押物，是一种欺诈行为，侵犯了凯立公司的合法权益。某银行对毕弗利小区第６幢别墅装修入住的情况不作有效调查，仍将该别墅视为抵押物，与亚太公司签订借款合同，其行为有过错。因此，某银行与亚太公司之间对毕弗利小区第６幢别墅的抵押行为无效。
从以上判决理由可看出，两案对房屋买卖合同的效力及抵押贷款合同的效力作了不同的认定，因此判决结果迥异。要评价哪一个案件的判决结果更符合法理和法律规定，更能公正地保护无过错当事人的合法权益和有利于房地产市场的健康发展，就有必要结合当时海南房地产市场的状况，对有关法理、法律适用和案件事实进行认真研究。
借鉴物权行为理论 正确适用有关法律规定
国内学者孙宪忠所著《不动产物权取得研究》一文（载梁慧星主编《民商法论丛》第３卷）对帮助我们从法理上分析两案很有裨益。以下文字均摘录于该文：
在不动产物权（含所有权、用益物权如使用权、担保物权如抵押权）的依双方法律行为取得时，当事人的意思表示一致（即双方达成协议）与具体权利的实际转移是两个事实而并非同一事实，这是大家公认的，但在如何看待并处理这两个事实的关系问题上，在德国法与法国法之间出现了差异。依法国民法，此时的不动产物权的取得依当事人的意思表示所成立的债法上的合同为满足，而具体权利的实际转移被当做履行合同的当然结果，这两个事实在法律上是不可分离，但这两个事实在德国民法中被认为是两个分离的法律事实即“分离原则”（Ｔｒｅｎｎｕｎｇｓｐｒｉｎｚｉｐ），被当作是两个合同，前者为债务合同，后者为物权契约，即专门以物权变更为目的而成立的，与债没有关系的另一个契约。
……从而，在所有权转移中存在着两个合同，一个是债法的合同，即在双方当事人之间产生债的请求权的合同；另一个是物权契约，即以所有权转移为目的，以交付为具体表现的合同，后一个合同专以物权转移为宗旨，不以成立债的关系为目的，故被称之为“物的合意”、“物权契约”。
正因为《德国民法典》以物权行为理论作为立法的基础，所以它在物权法中在处
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