[主持人 石岩]：我是今天的网络主持人石岩，我们今天在北京市朝阳区人民法院为大家现场直播“住改商”纠纷案件相关法律问题研讨会。
首先让我们来了解一下北京市朝阳区人民法院。朝阳法院位于北京市区的东部，该院是全国年收案量和结案量最大的基层人民法院，2005年朝阳法院审结案件5万余件，再次创下历史记录。2004年，朝阳法院的双桥法庭光荣当选“中国十佳人民法庭”，2005年该院法官钟蔚莉又荣获了“中国法官十杰”的称号，获得“金法锤奖”，由此该院成为我国法院系统唯一一家同时拥有“双十佳”荣誉的法院
近年来，朝阳区法院本着公正高效、司法为民的宗旨，在案件数量不断攀升，审判力量相对不足的情况下，大力挖掘办案潜力，着重加强庭外调解，创造性的推出了庭外和解三项制度，即法官助理庭前调解、特邀调解员调解和律师和解三项制度，并建设了全国法院首家和解大厅。该院的和解大厅及和解室的装饰及布置温馨和谐，体现了法律的人文关怀，不仅使当事人双方进行庭外和解有了固定的场所，也使许多针锋相对，互不相让的矛盾双方在这里握手言和。
今天我们研讨会的主题是“住改商”，所谓“住改商” 是指业主将住宅用途的房屋改作商业用房或办公用房使用。随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快，人口越来越密集，附带性的商业需求随即产生。再加上中小型企业形态在我国普遍发展，政府为鼓励其自主创业的积极性，只要是合法注册，租赁手续齐全的企业，政府就允许其租赁营业，至于所租房屋的性质、用途，一概不予考虑，而中小型企业为了节省经营成本，也倾向于租赁住宅用于经营使用。因此，在各种因素综合作用下，“住改商”逐渐成为我国社会生活中的普遍现象。但是，随着社会经济的发展，人们对居住的要求不再是简单的“有房可居“，而是越来越注重良好的人居环境。“住改商”原先并不明显的弊端开始凸现。
住改商”现象的产生及目前存在的问题、“住改商”现象的分类、“住改商”问题解决方式等问题进行分析和探讨，并将就如何妥善解决“住改商”纠纷提出建设性意见。
这次研讨会，朝阳法院还邀请了部分专家、学者，他们是中国政法大学教授张俊浩、中国人民大学教授叶林、中国政法大学教授管晓峰、国家工商行政管理总局官员张道扬、北京青年报记者李佳，届时各位专家将就相关的问题各抒己见。此外，参加此次研讨会的领导有朝阳法院副院长夏俭军和党组成员张雯。
[马勇进]：大家好！我是朝阳法院民事审判一庭的庭长马勇进，也是此次研讨会的主持人。今天我们就“住改商”纠纷案件相关法律问题召开研讨会。
“住改商”现象并非由来已久，但纵观其近年来的发展，却显然呈现出愈演愈烈的趋势。在很多社区，我们经常能够看到有部分住房被赋予了商业用途，由此引发的各类纠纷也成为了各界关注的焦点。我院去年共受理“住改商”纠纷案件105件，今年受理的相关案件数量也不容忽视。审理案件之余，我们也一直在分析和思考这些案件背后所反映出来的问题。为此，我们举办此次研讨会，就“住改商”纠纷案件相关法律问题展开广泛讨论。
为了让今天的研讨更集中、更具有针对性，我们特别拟定了三个主题。第一个主题是——探讨房屋所有权人是否有权将其一层住宅改造为商铺；第二个主题是——确认有权对改建人主张权利的诉讼主体；第三个主题是——分析阻却改建行为的法律依据。
下面就由我院本课题的负责人——民一庭法官俞里江先给大家介绍一下本次研讨的背景材料。
[俞里江]：一、“住改商”现象的产生及目前存在的问题
“住改商”是指业主将住宅用途的房屋改作商业用房或办公用房使用。“住改商”现象的产生与我国经济的发展历程密切相关。上世纪80年代，我国刚刚开始改革开放，经济尚不发达，就居住状况而言，当时的主要问题是解决住宅紧张问题，住宅楼一般不会另做它用。
但随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快，人口越来越密集，附带性的商业需求随即产生。再加上中小型企业形态在我国普遍发展，政府为鼓励其自主创业的积极性，只要是合法注册，租赁手续齐全的企业，政府就允许其租赁营业，至于所租房屋的性质、用途，一概不予考虑，而中小型企业为了节省经营成本，也倾向于租赁住宅用于经营使用。因此，在各种因素综合作用下，“住改商”逐渐成为我国社会生活中的普遍现象。
但是，随着社会经济的发展，人们对居住的要求不再是简单的“有房可居“，而是越来越注重良好的人居环境。“住改商”原先并不明显的弊端开始凸现。这种弊端主要体现在以下几个方面：
第一，反复装修，随意拆改承重墙，私改电线和燃气线路等情况，导致住宅楼的整体结构被破坏，影响房屋安全；第二，在住宅小区内从事经营活动，导致住宅小区缺乏应有的安宁，影响业主住宅的安宁和舒适，导致业主对小区安全的忧虑；第三，有的商铺经营项目多样，乱扔垃圾、夜间营业、乱立广告牌、在大街上晾晒衣被等，严重影响市容市貌；第四，在住宅小区内从事经营活动，声、光、电、气、电波等不可量物对小区的居住环境以及居民身体健康构成影响；第五，在住宅小区经营往往占用业主共有部分。
二、“住改商”现象的分类及我院审理情况
从目前“住改商”纠纷的综合情况来看，从主体来看，大致可以分为两类：所有权人“住改商”而引发的纠纷和承租人（主要是公房承租人）“住改商”而引发的纠纷。对于后者，承租人如果擅自“住改商”，房屋所有权人有权依据租赁关系要求其恢复原状并赔偿损失，故此种情况在司法审判上并不存在难点，今天不再专门讨论。
对于所有权人“住改商”所引发的纠纷，根据引发原因的不同，大致可以分为如下几类：1、所有权人在“住改商”过程中拆改共有部分；2、所有权人在“住改商”过程中占用共有部分；3、所有权人未拆改共有部分，亦未占用共有部分，但“住改商”后从事营业行为产生的后果，比如噪音等问题导致的纠纷；4、所有权人未拆改共有部分亦未占用共有部分，但其他业主仅以“住改商”为由要求恢复房屋用途。因此，解决“住改商”纠纷，主要即是从法律上解决这四种类型的纠纷。
对于“住改商”带来的问题，由于缺乏明确规定以及诉讼外争端解决机制的匮乏，相当部分冲突转化为诉讼进入司法程序。就我院来说，2005年我院受理“住改商”纠纷共105件，原告均为北京市朝阳区房管局（现其相关产权已由北京市朝阳区建设委员会承继）或北京市××房屋管理所，系楼房的大产权人或管理人，被告为某楼房某房屋的所有人或使用人。
经过审理，判决全部支持原告诉讼请求的案件为12件；判决部分支持原告诉求的案件为3件；判决驳回起诉17件；调撤案件73件。后经二审审理，以事实尚需查清发回我院重审案件14件，现正在审理过程之中。另我院新受理了北京市望京实业总公司起诉小区业主要求恢复原状，拆除增建设施的“住改商”案件，已引起社会关注，此案亦正在审理过程之中。
三、“住改商”问题解决方式的初步探讨
1、理论基础之一：对于住宅小区的所有权形态，在民法理论上已有相应制度予以规范。该制度为建筑物区分所有权制度。在我国，现行立法未系统规定建筑物区分所有权制度，但部分行政法规和部门规章对之有一些相关规定，例如国务院颁布的《物业管理条例》等。建筑物区分所有权，是对专有部分的所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合，这三者共同构成了住宅小区内房屋所有权人的权利。
在“住改商”纠纷中，由于改建住宅的所有权人对自己的房屋享有排他的权利，全体业主则对共有部分共同享有排他的权利。因此划清专有部分和共有部分的界限，是界定物业小区产权归属，以及界定有关权利和义务的基础和前提条件。笔者认为应借鉴其他国家关于建筑物区分所有权制度的规定，对专有部分作如下规范：
（1）对于部分位于房屋单元边界以内，部分位于房屋单元边界以外的各种管道、管线、承重墙或任何其他装置，如果仅供该房屋单元使用，则为指定供该房屋单元专用的共有部分。该房屋单元的业主享有使用权，同时负有维护和维修的责任。如果供一个以上的房屋单元使用，则为共有部分；
（2）除上述情况外，凡位于房屋单元边界以内的室内分割墙、任何其他固定装置及附着物，均为该房屋单元的组成部分，由业主负责维修和维护。
（3）所有设计用来供一个房屋单元使用，但又位于房屋单元之外的外部固定装置，均为指定供该房屋单元专用的共有部分。业主享有使用权，同时应承担维护和维修的义务。而且，在使用及维护和维修时，必须严格遵循小区制定的各项规则和标准，以保障小区建筑物的外部整洁美观和一致性。
因此，如果小区内的业主将住宅改为商用时，拆改承重墙、外墙等共有部分，或者占用小区内的共有部分，即侵犯了其他业主对共有部分的共有权，其他业主有权要求其承担相应的民事责任。
2、理论基础之二：在建筑物区分所有权的情况下，各区分所有权人之间除区分所有权关系外，尚存在建筑物相邻关系。对于“相邻”的理解，不应片面理解成物理意义上的相邻，只要他人不动产的使用对自己的不动产的使用产生影响，或者说对自己不动产的使用影响到他人不动产的使用的整个辐射面积和空间，都可称作“相邻”。
因此，在改建住宅的所有权人与小区其他所有权人之间，由于其区分所有关系中包含对共有部分的共有权，自然属于相邻关系调整的范围。在“住改商”纠纷中，如果改建住宅的区分所有权人在“住改商”过程中拆改共有部分或者占用共有部分，则其他业主可以主张其侵犯共有权要求其承担民事责任。如果改建住宅的区分所有权人在从事以上行为时同时给相邻方造成妨碍或者损失，则其他建筑物区分所有权人也可以依据相邻关系的规定主张改建住宅的区分所有权人承担相应民事责任。
另外，在“住改商”纠纷中，有可能改建住宅的区分所有权人并未侵害共有权，导致纠纷的原因往往是“住改商”后营业人从事营业行为产生的噪音、气味等问题。在这些情况下，除了我国现有的法律规定外，在司法审判中应以相邻关系制度衡量利益、调和矛盾的精神为依据，可以引入国外已成型的相邻关系制度中的不可量物侵害制度作为裁判依据。
不可量物侵害，是指煤气、蒸汽、热气、臭气、烟气、灰屑、喧嚣、振动、光、无线电波及其他相类者侵入邻地、建筑物或其他工作物造成的干扰性妨害或损害。不可量物侵害属于相邻关系纠纷的一种特殊类型。对于不可量物侵害，如果超过一般人的忍受限度，则由侵害人承担民事责任。
3、司法解决限度：在目前立法尚未全面禁止“住改商”之前，司法不宜以一已之力在审判实践中禁止“住改商”，而仍应在建筑物区分所有权制度及相邻关系制度的规范要求范围内对“住改商”纠纷进行裁判。只有相邻关系所保护的权益或者建筑物区分所有权保护的权益受侵犯时，司法才能介入予以保护，当前人民法院在无法律依据或合同依据的情况下不能仅以业主改变住房用途而判令恢复房屋用途，而应坚持“住改商”纠纷的解决限度。解决“住改商”问题更多应依照行政管理制度予以解决。
4、诉讼主体：在“住改商”纠纷的司法解决中，其他建筑物区分所有权人、开发商、物业管理公司、建设委员会、房管所、承租人在符合条件时均可作为诉讼主体主张权利。比如，开发商可以依据《商品房买卖合同》对房屋用途的约定主张权利，物业管理公司可以依据业主公约主张权利等等，目前司法实践已经认可业主委员会可以作为诉讼主体主张权利。
5、法律规范：目前相关的法律规范并不完善，但有部分规定可以参考，这些规定主要有：《民法通则》第83条、建设部《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》第4条、第13条的规定；建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第5条、第6条、第12条、第34条的规定；《物业管理条例》第50条、第51条、第55条、第66条的规定。
四、妥善解决“住改商”纠纷的几点建议
1、完善相关立法，制定有效政策。
2、行政和司法分工合作，相互衔接。要妥善解决“住改商”问题，相关行政管理部门，包括工商管理部门、规划部门、房屋管理部门等部门要积极行使行政管理职能。对于进入司法解决途径的，则由法院对“住改商”纠纷依据相应法律法规予以裁判。 对于司法途径无法予以直接救济，但却违反行政管理规定的，司法部门应积极建议行政部门予以妥善解决。在目前司法裁判中，需要注意不能以行政审批作为“住改商”行为合法性的唯一依据。比如工商登记登记地址为住宅，仅能证明其为有照经营，不能仅以此就认定其“住改商”行为合法。
3、通过立法解决业主大会、业主委员会的诉讼地位问题。
[马勇进]：俞法官的介绍为我们搭建了“住改商”纠纷案件相关法律问题的基本框架。如果说我们对这个问题的认识更侧重于司法实务，那么，法律理论界专家学者以及有关部门的意见一定会对我们处理实务问题有所启发。今天我们也请到了北京青年报的记者李佳，他曾经对相关问题进行过很多报道，我们先来听取一下她的见解。
[李佳]：北京青年报从今天3月开始对小区“住改商”问题进行了很多报道，我们记者到各个小区内都发现了在普通的小区内不仅是在一层开有商铺，而且在楼内也特别普遍，业主都比较反对这种现象，但是却投诉无门，我们对物业进行采访，物业也表示无法干涉，派出所也只能对扰民的现象进行干预，所以居民他们的力量非常薄弱，只能通过媒体反映，我们从新闻媒体角度只能进行报道，希望有关部门重视，制定法律规范，使居民有好的居住环境。
[马勇进]：感谢李佳记者的发言，下面是不是先请管晓峰教授谈谈他对这些问题的看法？
[管晓峰]：第一，"住改商"是一个历史现象,也是一个趋势，这是一个不可抗拒的生活潮流。所以，现在的态度不是去堵它，而是去疏导它，有条件的允许住改商，这是我的观点。对“住改商”的条件，因为有需求，所以就有结果，有人要在住宅区里经商，就妨碍其他住户的利益，发生争议的时候，应当有什么条件？住户到了法院请求保护，无非是因为他认为他的权利受损，他的权利是否受损，损失怎么鉴定？
1、对通行权的问题，因为有的饭店、宠物店，客户开车来，把小区的路堵住，妨碍到其他小区业主的通行，因此侵害了其他住户的通行权，这样就会引起纠纷，因为路是属于公用部分，被一个商店把公用路占用，导致权利使用不公平，这是“住改商”引发的通行权问题。判断是非的标准，妨碍到其他住户的通行权就是判断的标准。
2、是否妨碍其他住户的邻近权。业主上班累，回到家希望有很好的休息环境，窗外是歌厅有噪音，影响到其他住户的邻近权。目前，个人对邻近权要求的标准越来越高，如何判断他是否妨碍其他人的邻近权是个难点。
3、看是否妨碍其他住户的通风权，通风权是广义的通风权，包括打开窗户和室外空气交换的时候有没有带来异味，这种异味到一定程度就是臭味，它对人的心理和思想都是这种广义的解释，不单是进行正常的通风呼吸，而且不能超出正常人所能忍受的空气的质量。第四，采光权，即不得影响其他住户的采光权，有些商铺为了招揽客户会建立广告，广告有可能影响其他住户的窗户的采光权。还有就是晚上点霓红灯，对其他住户的采光权也是一种侵犯。因为，人是一种很有规律的生物，白天接触亮光很正常，晚上还是这种亮光就有可能把生物钟弄混乱，给身体造成一定伤害。所以商铺对其他住户的采光权应考虑到维护。第五，侵犯其他住户的共有权，有些“住改商”是建在楼上，把住户建成公寓，占用电梯，有人做过测试电梯在没有“住改商”之前，平均等候时间是40秒，但是“住改商”以后，在高峰时间等电梯时间就延长到了1分钟甚至更长。
这事实上侵犯了其他住户等候电梯的时间。同时，电梯常年的工作时间增多，导致他的耗损增加，电梯的费用是平均摊到每一户，有些住宅改做商用后，每天乘坐电梯的人多达100人次，而普通住户每户乘坐电梯进位每天3人次，这就导致乘坐电梯的不公平。第六，是否妨碍整个楼宇的建筑安全？有没有堵住消防通道？他有没有对结构改变影响建筑物的承重改变？影响建筑安全？这六个标准是我初步想到的，可能不太全面，请其他专家提出新的问题。
第二，救济问题。没有救济就走极端，甚至引发暴力，所以必须有一个很有效的公力救济制度提供给住户，否则就会去寻求私力救济。我认为有三各方面需要强调，
第一，注重业主大会的前置协商程序，业主大会是一种民主的意思自治机构，凡是发生争议，业主大会应该有调解协商的作用。业主说因为邻近权、通风权受到损害，要求救济的时候，有一个前置条件，就是要去业主大会协商怎么解决，不要什么纠纷都到法院来，法院现在是承受不了这么多的纠纷，听说朝阳法院每年审6万件案件，这对审判质量也有影响，所以大量纠纷应有前置条件，尽量在审判程序之前化解，很多纠纷是不需要审判来解决的。
第二是着重居委会的调解制度。
第三，逐步形成简易审判程序，对住改商的案件尽量用简易程序，用现在的简易审判程序可能会不太适应，怎么能够通过建立简易审判程序，实现当天起诉当天立案当天审判。
[马勇进]：管教授的发言的确非常精彩，他的很多见解令人耳目一新，也给了我们很多的启示，谢谢！据我们所知，相关行政管理部门也在关注和探讨“住改商”的问题，下面我们就请来自国家工商行政管理总局的官员谈谈他对这些问题的看法。
[张道扬]：近几年来，社会比较关注住改商这个问题，感谢朝阳法院举办研讨会让我们听听各方面的意见，下面我就工商行政管理机关的职能，市场交易形式的监督监管来谈。
首先工商部门依法行政，从最基础的民法通则到公司法、企业法等一些相关的程序规定都没有明确的对企业法人或者非法人的企业形式或者工商户的住所有具体要求，基本上以公司法为代表公司有住所，仅仅要求必要的经营场所，。至少从依法行政的角度讲，法律、行政法规没有禁止住宅成为企业或者个体工商户的住所或者经营场所，工商部门首先是在依法行政，从依法行政的角度看工商部门是不能拒绝申请人在申请工商登记时把住宅性质场所作为经营场所的。
第二，给大家介绍一下目前工商登记的基本情况，到2005年底的时候，全国工商行政机关登记各类企业805.7万户，加上个体工商户合计2463.9万户，其中大部分是中小型企业，中小型企业在经营地点的选择上，更多倾向于选择成本比较低的住宅性场所。从国外的情况看，有一个比较典型的案子，美国的苹果电脑公司就是在一个仓库或者车库里创办起来的，严格的说，我们因为时间仓促没有准确统计，但是可以说相当一大部分中小型企业他的经营场所都不是明确的商业用房。
第三，结合我们的工作情况探讨一下住宅商用问题的产生因素，我注意很多媒体、法院都认为工商发放营业执照是在鼓励用住宅从事商业活动的行为。工商部门在管理程序中位于第一线，有关的规划和建设甚至城管部门的影响，都要在我们部门体现出来，工商仅仅是执法部门，法律法规没有禁止，执法部门就不能禁止。我们只能依照有关法规进行登记，住宅商用问题有比较深刻的背景，在经济不发达的时候也没有住改商的反映，更多的是反映是配套设施不健全、社会服务跟不上，很多在住宅小区当中的这种企业或者个体工商户在社会的需求下产生了。随着社会经济的发展，特别是在经济发达地区，逐渐出现居民对居住条件要求越来越高，住宅商用问题越来越突出，我认为这是涉及多方面利益的问题。例如，广州市在5年之内三次调整住宅是否允许经营的政策，其中反映两方面问题，一方面有关业主纯粹因为居住问题，希望有良好居住环境，另一方面从我国城市规划发展中看，历史上形成相当多的经营户，使用住宅性质的经营场所。在我国现在的情况下没法严格的一刀切，有的地方提出的观点住宅禁止商用，恐怕也不太现实。历史形成大量的经营者在使用住宅性质的场所经营，那么工商部门发放营业执照是行政许可，如果禁止他们经营，按照行政许可法第8条的有关规定，发放行政许可的部门进行补偿，这也是工商部门难以承受的，另一方面，实事求是的讲不可能要求中小型企业都在写字楼进行经营。
所以，刚才听了管教授的介绍，我认为住宅是否允许开展商业经营活动的问题恐怕还应该由司法领域来进行解决，更多的是应该着重于相关的业主有关相邻权的保护，实事求是的讲这个问题的出现仅仅在经济发达地区，在中国绝大多数地方，特别是不发达地区，住宅用地和商业用地在中小城市区分不很明显，很多情况下由于城市发展的需要，过去住宅用地已经形成了商业街，这是我们城市规划不完善、比较滞后的表现，就工商部门而言，北京、广州、深圳、厦门还有其他一些地方，按照政府有关决定，都在就住宅改为商用问题进行规范，但是很难一刀切，这个问题还是应该因地制宜，在经济发达地区由地方政府出台规定，在全国范围内一刀切恐怕很难，这是我的看法，请大家参考。
[张俊浩]：我比较赞成朝阳法院“住改商”课题组俞里江法官刚才提出的一些观点。有关司法当中怎么去裁判，裁判的标准怎样寻找？一个问题是关于区分所有关系当中的所有人部分和共有部分及其他的一些相邻部分，我认为具体认定是个人区分所有部分是很容易的，但具体认定是很难的，审理具有挑战性，案件事实很具体、很不规则，所以认定起来是非常难的。第二部分是谈到住改商后，改变了原有住房用途，法院能不能以判决通过审判活动禁止住改商？人民法院是被动式的，有人要诉才解决问题，不可能实现一般化的发布禁令和指令，法院不能承担这种行政部门承担的任务。
政府职能部门能不能有所作为把这个问题解决的更好一点?第一,我们作为一个公正的角度来评价我们中国改革开放到了今天这一步，我们能不能够禁止住宅楼房屋改变为商务用途？不扰民的这样一个用途大家不会说什么，特别过分的侵扰了相邻人的居住利益、安宁利益。住改商过分的侵害了信邻人或者整个小区业主善意的居住利益这样的问题才可能导致了不公平。
如果有人要经商，认为有商机，简单的说，本来我们现在用民法来调整，完全是彻头彻尾个人主义的东西，他有一个配套，就是通过契约，我要经商我要赚钱，但你要赚钱可以,但为什么你赚钱不负担对环境污染的成本，比如垃圾、噪音污染等等。这样的成本推给谁，没人管，他可以和邻居商量一下，他给邻居造成的损害非常严重，他应该目中有人，我可以不负成本的不讲道理的经商，这是可以通过契约作出来的。但是他配套的东西，我经商了，我可以拿钱来清理垃圾等等，社会成本谁管？这是政府导向问题，刚才工商局的同志也有一个意见，我有个想法想提出来，探讨一下，企业要经营需要有经营场所，这个条件不是住所，住所仅仅是空间的概念，我们说的经营条件不是，是车间办公场所，生产场所，这个条件具备他不能破坏原来稳定的成为惯例的环境，如果他不能证明，他过分损害环境应当认定他没有经营条件，问题点在这里。但工商局不好解决这个问题。
我们拒绝把评价标准明明白白告诉公众，政府从来不告诉标准，所以无法查，所以工商部门是首当其冲的，应该想到，现在党中央建立和谐社会。简单说，商机给谁是原来买房的时候没有的，现在商机给谁界定不清楚，所以胆大的、思维快半拍的，他就要截取公共产权，但是他也要负担成本，包括治理环境的成本等，我们没有形成团体的，比如小区业主委员会，没有形成管理来制约他，应该发育这样的制约机制。怎么评价造成多少损失，这是专业技术评价问题，不妨通过专业技术鉴定途径认定损失，我建议要加重才好，因为再重也比造成损失要好。
哪些人愿意接受赔偿而忍受痛苦?罚款与造成的痛苦相比是不能比的，这是很难计算的，这是我说的第一点，但是具体的判定分析，不是我们教授一说就能解决的。
契约不能制约就只能找到法院。这里是不是相邻关系问题呢，是。相邻关系太抽象，相邻关系解决的是侵权问题，侵权问题的标的是侵犯了权益，权益实际上是正当的利益，这个利益是开放的，民法很特别，不能告诉你有哪些权利只能告诉你不能干哪些事情。不能滥用自己的权利，不能过分的损害别人的利益，你说一点不损害别人的利益是不可能的，但是不能太过分，这个问题由法院来管，法院通过各种手段，得出大家认同的标准。
现在公众应该认同，司法确实是一个很伟大的艺术，比经商、比打一场战争都有创造性。这是我说的第一个问题，不要过分的侵害别人的利益。如果法院尝试积累，我觉得是一个很有前途的。所以相邻关系是滥用他的权利侵犯其他人善意的利益，这里我特别把这个问题提出来，不要以为侵权行为是侵犯权利，他侵犯的是正当利益，这个利益是开放的，侵犯他人的利益就要赔偿，这是有法律规定的，我希望朝阳法院的同志在这个问题上作出榜样。这其中很具体的问题交给法官去作，按照证据程序认定，作出裁决，总而言之要做，作的是我现在能作的、近期所能做到的，也就如此而已了。所以，什么叫过分，我作专家教授提出来，具体的由法院来做。所以民法有一个基本原则——禁止权利滥用。顺便说一下民法规范的特点，民法属于私法，我个人认为，没有明确界限，任何人处理总要想方案，没有理论的支撑问题解决不了，民法规范实际上并不是宣布哪个是你的权利，而是哪些事情你不能做，这就是规范，他从来不说你有哪些权利。作为行为规范它非常抽象，绝不可能告诉你有什么权利，所以一线法官可以大胆去想，去保护他的权利。民法通则没有规定，但宪法有规定。宪法是给仆人立的，法官要保护公民的权利。总而言之，我认为俞里江法官代表朝阳法院课题组谈的问题非常有启发，值得充分的肯定，我个人也谈了一些，说了些很抽象的问题，有什么错误请大家指教。
[叶林]：住改商是一个比较新的课题，住宅性的房屋能不能用于商业，和把住宅性房屋改造成商业是两个不同的问题，应该予以区分。我个人认为住宅改造商用有问题，每个业主在买了自己房子的时候有明确概念，开发商明确房屋本身就是住宅，排除了商务用房，在概念上讲每个购房者都受制约。我的一般理解虽然我们在鼓励大家积极从事商业，甚至鼓励中小企业发展，当然工商局的行政管理有他自己的困难。背离大家约定好的某种契约性的使用用途，我认为住用于商的问题是有问题的，虽然法律上没有禁止。这一点我认为在目前情况下应有总体的价值判断，在这一点对于普通的住宅用于商业，我个人持反对的观点，我认为跟购房时建立起来的期待利益相背。所以在这一点来讲不是说一个人不能正常行使自己的财产所有权，而是你的财产所有权受制于你在购房时对别人的承诺，所以我是不支持住用于商的做法。
至于怎么去解决实践中存在的问题，比如说做广告等问题。因此，派生出来在实践中看一看,原来的房屋建造规划和销售过程中开发商在销售房屋以及买受人买房时是否明确用于商业、用于住宅、还是用于混合的用途。不能笼统的说住改商就不行，恐怕不好作，住改商应该限定在多户人家居住的楼宇范畴之内，不能笼统的说一个单体一家一户，因此应有除外的现象。这类中可能会包含装修问题，装修本身构不成改建，仅仅是装饰以适应商业需求，我认为在从事商业过程中进行装修是比较麻烦的问题。第二是改建问题，改建比较难定义，比如说改建是否包括不动结构，我们对改建应有基本的判定，什么叫改建，改建应当指与设计规范或者是与其结构相关连的方面有重大改动，我们说改建情况下会遇到一些问题，我同意刚才俞里江法官和张教授的意见，改建本身可能有比较大的问题，最直观的法律问题是，如果改建行为损害到别人的利益，这是一个行使财产所有权最大的外围，不能以损害别人的利益来实现自己的利益，因此，作这种结构性的变动行为，可能影响楼宇安全或者是舒适性，我个人觉得改建不仅仅是商改建，所有改建都是不允许的。你不能随意改建房屋的一般规则是考虑问题的角度。一般改建触及到这个问题时，在现有法律没有明确规定的情况下，住改商问题涉及到一般法规定，就是不能随意改建。这里面产生了第二问题，建筑区分所有权的理论概念，引入到案件处理中是没有问题的，但是这里面遗留这个问题，小区很大，是小区有若干楼座，这就产生了矛盾。单纯强调业主委员会的诉讼是有问题的，要不要考虑楼座的问题。
我们不仅仅要突破住改商这个简单的范畴，在某种程度上要把建筑物所有的理论概念现实化这是两个层面上的问题，但是我在理论上同意这个问题。在改建中第三个问题是怎么看待相邻关系，现在民法通则对相邻关系有比较明确的解释，就是不动产相邻方，这种所谓不动产相邻各方的概念，怎么去理解相邻关系，A楼改造对B楼有影响是否属于相邻关系？是不是可以准确把他理解为相邻关系我心理没有太大的谱。
现在在报告中所列包括建筑区分所有人等都属于诉讼主体，由于法律关系性质不一样，所以这个说法不为错，但在那种情况下谁可以当原告，这是比较难的问题，这不仅涉及审判问题还涉及到立案问题。如果是建筑区分所有的话我个人认为可以脱离业主委员会提出诉讼，我觉得咱们国家小区比较大，可以以楼宇作为单位进行诉讼。当然，在有些情况下，政府部门是不适合于作为原告提起诉讼的，我认为有问题，因为政府比如工商部门不能替个体私营企业提起诉讼，政府可以为某个人的行为违反行政法规而提起诉讼，虽然诉讼本身客观保证大家的利益，但是为自己行政权行使提起诉讼，在这点上和我们所说的住改商情况不一样，他是根据相关监管制度而提出，具有某种行政色彩的案件，能否去作，我不敢说，但是在改建案例中，我个人认为，业主可以起诉，建设部门也支持他，建设部门能否作原告我不太清楚。
[俞里江]：建委作为共有住宅买卖中可能作为主体，买卖合同对用途和改建行为，主要是依据合同相对方作为主体起诉。现在商品房买卖合同范本中都规定业主购买房屋后不得改变购买用途。
[叶林]：这里涉及到民法上一般条款的含义，这个条款带有禁止性行为，开发商实际禁止不了它，开发商诉他是诉不成功的,只要不妨碍别人，就没有关系。我们国家不可以把开发商理解为个人，所以这里面可能有主体问题，业主委员会在这里有重要意义，总体上不太赞成用于商业，但业主委员会发挥什么作用，如果全小区的人都想改做商用，能不能允许，第一种情况大家都同意改，我个人认为政府也不好说不让你改，因为房子是人家的，你怎么能不让人家用于商业呢，只是履行手续的问题。第二种情况是大多数人同意用于商业而少部分人不同意，这少部分人怎么办，这少部分人也要管，因为买房的时候没有告诉人家要商用。再有就是大多数人不同意改为商用，我个人认为如果指业主大会发挥大的作用，但是作不起来，所以我的观点就是这是一个需要从法律角度重新考虑的问题，把业主大会的职权是否赋予他这么大的权利，以及怎么行使是需要再斟酌研究的。我个人认为业主委员会不仅当原告，也可以当被告，我国业主委员会在建委进行备案，实际上我国的行政法规是认可这样的，所以不把他作为主体我不能理解，我认为业主委员会可以进行诉讼。
阻却改建的法律依据问题，我认为阻却阻不住,只能秋后算帐，目前没有特别规定的情况下只能按照这个来理解，我认为这是挺有意义的事情。先谈这些意见吧。
[马勇进]：刚才大家都谈到住改商这个问题确实存在，如果是一刀切感觉很困难，实际上一个是临街房屋进行改造，现在我们从审判实践中看，楼上的邻居可能是共同起诉楼下一层的住户，还有一种是房管部门也有起诉的，业主说楼上邻居有的是所有权的、也有的是承租的，房管部门迫于某种压力也有起诉的，很多主体来行使权利，包括业主委员会公约的问题，在审判实践中都出现过。
[叶林]：我不主张以住宅作商业，营业概念在商法上是公开持续以赢利为特征的，但我们居家是希望有相对私密的环境，禁止与居住无关的人进驻的，结果在小区某一个单元进行经营，实际上这个场所可以随意进，公开营业的状况本身和我们购买房屋的时候所有人所承诺的带有一定保安和私密是相矛盾的，这是体系化问题。
[俞里江]：张教授讲到以契约来解决的问题，契约怎么订立，叶教授提到如果绝大部分业主都同意就可以改为商用。是所有业主同意、还是三分之二同意？这个标准是什么，界限在哪？即使作了以后业主和业主委员会以及业主大会能否作为主体和他们签定合同？业主委员会能否有这样的职权？行政部门是有相应措施，成本问题是否有相应的行政手续，这涉及行政配套设置的建立问题，通过教授的发言，这是我提出的几个问题，希望和各位专家进一步探讨，各位专家给我们进一步指导。
[管晓峰]：制定标准很难，现在大家把希望寄予救济，有商机商家一定不会放弃。
[叶林]：咱们国家的拆迁是通过行政作出决定，香港的拆迁有一个要求，如果95％以上的人同意，其余人必须拆除，这样就不存在钉子户。所以我相信只要10％以内的人不同意改就不可能改为商用，实际上以半数为界，除非被开发商控制，否则就不可能改为商用，很多人都同意。
[张俊浩]：我们说的不对的大家可以反驳。我说的契约,凡是有成本的应该用契约进行分开，不是叫谁和谁定契约，只要有契约可以商量通过立法规定,我是提倡这个概念。第二个问题，如果这个事情政府真的想做，也很简单，住宅房屋进行商业经营场所时加一个条件，合理的也可以做，比如我在这开一个饭店，我用自己的房子或者租赁的房子，加一条居委会或业主委员会同意，这不就解决了吗，有人说每月补一点就可以，所以我说的契约产生以后就好解决了，相邻关系怎么理解，整座楼都经商，楼卖了，其他的楼也有相邻关系问题，在政府把他作为经济增加点的利益重要，还是和谐社会的利益重要，这个问题搞清楚就可以解决了。
[记者]：我是中央电视台《法治在线》的记者，我们在采访中接触这样一个案例，有一个住户搬到住宅楼时发现几乎所有的住户都改成商铺，其实任何一个商铺本身都没有构成对他的妨碍和影响，但是加总起来，导致楼里面的电梯几乎都没有办法使用，只能走路上楼，用电和公用设施都不可能象原来一样，他到法院起诉，最后他败诉了，开发商说对住户没有限定不能商用，所以败诉，那他应该怎么办，他现在这个房子也卖不出去，他的损失怎么计算，寻求怎样的救济途径？这个是操作上很难的问题，也很无奈，希望嘉宾们能给一个建议吧。
[叶林]：美国法当中对商品销售有一个适用性要求，你买东西本身应当符合约定和用途，因此，如果假定第一种情况，开发商向业主卖房屋的时候，知道其他业主事实上存在商铺，虽然他控制不了别人作商用，但是他知道别人在作商用，不适合一般意义上的居住条件，开发商有义务告诉住户，在这种情况下业主如果还是愿意购买，是他自己的事，如果开发商知道却故意隐瞒，这样就产生了合同上的一个欺骗的问题，我觉得开发商应该退或者是降价，中间的差额就是损失，可以确定赔偿的情况，现在问题是往往面临开发商一股脑的把房子卖掉，之后再说街坊四邻都改为商用的事情，纷纷的改造怎么办，这是一个用于商业本身在物质上并不影响其本身，有改造行为可能涉及到共同利益的损伤，这是可以提出来的，甚至我在想一个办法，就是说你们这些不合理的在这里从事商业的人们，是不是有义务把房子买走，因为你们买房之后以这种方式进行商用，所以至少从事商业的人违反了房屋固有的用途使别人的利益受到损害，这应该有一个基本价值，在目前混乱的价值情况下，就这一点而言，价值天平总该有一些倾斜，那是一个一般性规范和具体规范之间的关系问题。
[记者]：如果住宅使用年限是70年，商用的使用年限短一些，那么该商业用途是否钻了法律空子，能不能在行政方面对其进行限制？
[叶林]：这个问题太难，但是确实政府应有责任，凡是涉及到众多人利益的时候，完全用私权救济很难，需要行政解决，比如能否补缴土地出让金，能否对其出租行为征税。我支持张教授的观点，利用大家共有部分从事商业会影响别人的利益，所以，具有共同性质的权利在里面，应该征求大家的同意。
[张俊浩]：解决这个问题是要看是否需要，具体个案来说我要告所有经商的人，法院能不能给立案？如果是好法官都按这个标准走，我们会找出办法来，凭什么给人家带来损害你不赔偿。其实办法多了，政府要想不让他出这个事有的是招。行政管理部门也有很多可以作，重要的是理念上的东西，改变思路，凡是改变了思路都有办法，不改变思路就没有办法。
[物业公司代表]：关于住改商问题的行为规范，一方面是事前救济，一方面是事后救济，事前救济就是从行政机关讲禁止住户把住宅改成商用，事后就是进入司法程序的问题，对改建行为并不禁止，一旦该行为给其他居住人造成后果，其他权利受损的人就要起诉到法院，但是诉讼主体是谁，叶林教授主张业主委员会可以作为主体，其他业主也可以作为主体，但是先有这样一个问题，当权利受损害人起诉法院，案由会不会发生一种竟合？
所有人住在这里面，是这种居住而不是商用，个人把他改为商用，是对之前契约的违约，你要向其他人发出要约，征求人家是否同意，如果不同意就是一种违约，另外就是相邻关系，建筑区分权，相邻权是一种侵权，我想请问各位专家学者，当原告起诉法院，是违约之诉还是侵权之诉，如何选择？其中有无竞合部分？
[俞里江]：各个主体之间主张权利的依据不一样，建委、房管所依据的是公有住宅买卖合同，开发商依据的是商品房买卖合同，如果买卖合同约定了不得改变承重结构、不得改变用途的话，主张的是合同违约之诉，但是我要提出一点，相邻关系和共有权主张权利时发生竞合，我在六楼作商用安防盗门，妨碍共有权益，把通气权阻碍了，就是妨碍了相邻关系，这就发生了竞合，不是所有纠纷都会发生这种情况。
[物业公司代表]：我们作为一个物业管理单位对小区居民把窗户改成门，我们起诉希望法院支持我们的请求，让住户恢复原貌，谁来提出主张的问题？在小区中住宅改为商用，这涉及很多部门，这是否合适，是否对？问题是谁来提出这样的主张，我们曾经对这样的问题向房地部门举报，房地部门说这样不应该，让我们起诉；我们给城管部门反映，他们说他们发单子不执行也没有办法。大家都在说这些问题，但没有人出头，我们作为物业公司，业主给我们提意见，但是我们着急的是业主不交物业费。大家都可以讨论怎么解决这个问题，对我们直接影响的是我们的经济来源，对这样的事情实际上是一个得罪人的事情，他对邻居有意见，起诉，我们也支持，但是大家都不来提出来，只是到物业来指责我们。这个案子如果我们赢了，可能很多人感谢我们，但是我们得罪了业主，今后可能会给我们造成很多麻烦，所以这个问题我们非常谨慎、小心翼翼，所以今天讨论这个研讨会我很受教育，我们难就难在发现这样的问题，在解决当中我们是处于弱势，被动的。第二，我请各位在座的专家、法官注意，我们经济发展很快，从去年7月份业主把窗户改成门，我们一直作工作，到现在，就这栋楼已经有3、4户照此行事，如果我们不能积极主动采取研究对策，就会引起大量的案件发生，这不是我们一个物业公司着急的事情，政府应该考虑，如果一户打一个官司，诉讼案件的数量太多，这个问题怎么解决？现在有很多现行规章制度不落实，客观上造成问题矛盾的突出，北京市03年工商管理局提出这样的要求，住宅改为商业要有业主委员会或居委会同意，批准设立登记，执行起来不是很好，我们房地局和建设部都有规定，但是没有具体职责行使权利，就变成这种现象越来越多，越来越突出，如果我们回头再来纠正恐怕成本太高，应该讨论这个问题的因素，在这个问题上物业公司有很多难处，希望法律上、政治上给予理解和支持。谢谢。
[张俊浩]：物业公司地位问题我没有看你们和住户或委员会的契约怎么约定，所有权人、相邻权人的权利授权给你们，业主委员会不可以直接起诉，如果契约中约定他们把这个权利给你，这个问题就比较清楚，要不你怎么起诉？第二，有的是买卖契约里规定。第三是没有人管这个事，业主委员会要约定清楚。香港是成立公司有章程的，这个问题不是不可以解决，我希望朝法走到前面。 [
[叶林]：你们小区作决定让不让作商业，作不出决议就认为不同意改为商业。这也是个办法。
[俞里江]：单纯的住改商比较难解决，住改商和改建如果连接起来就比较好解决，但单独解决住改商问题，从目前司法规范来说进入不了。
[张俊浩]：这个问题是你侵犯了我的安宁权，这关键是要按侵犯利益来处理。
[听众]：我是朝阳区建委房屋管理科的，请教几位专家，我们在执法管理当中有几点问题，第一是目前住改商现象法律是不是应该健全一点，目前对这种装饰装修拆改结构现象执法主体还有一些责任划分的不是特别明确，希望对这个装饰装修管理办法有一个进一步的完善。另外关于这种现象所涉及的几个政府管理部门比如规划还有房屋管理部门，李佳也提出从今天起北京市工商局对居民工商户拒绝发放执照，是暂时的还是长期的？申请执照是否有拆改结构的现象，如果有这种现象是不是要加强控制，事前把这种现象加以控制？
[张道扬]：主要是由北京市政府来领导，有关的政策出台应该是和北京市有关的职能部门进行研究出台的相关政策,国家工商总局虽然对这个问题一直比较重视，但全国总体差异比较大，国家工商管理总局对这一问题没有统一的强制性规定，对于前置许可，住宅转为商用，工商局的职责是查出无照经营，所谓住宅用途的场所当中如果禁止他,他可以干脆工商的营业执照也不办了，直接就开始经营，工商部门也很难把握场所改建标准，相当一部分住宅用途都可以改作商铺，在规划部门还是把他认定为住宅用途，但实际上可能早是商业街，这在广州很突出，恐怕由工商部门来管理，设定一个前置许可的要求是难于操作的。对过去的历史问题解决起来比较困难，实际上涉及市场主体数量比较多，形成商业传统、商业习惯的地段地方政府考虑比较复杂，态度比较谨慎，我给大家介绍的，据我了解广州市是否允许改为商业问题，变更了三次，这个问题更多的是从个案角度出发，由利益受损的关系人提起诉讼比较容易操作，由行政机关设定前置许可，由工商部门把握，从理论讲是简单，但很多商户干脆不到工商部门登记了，自己干就可以了
[张俊浩]：私改问题工商部门没有这个权利，是否导致无照就得抓他。所个这光是理论说不行，操作有难度。
[马勇进]：感谢所有嘉宾精彩的发言。本次研讨会到此结束，谢谢大家！
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