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一．调查背景
物业管理兴起流行于国际，成为现代化城市的朝阳产业，具有两方面因素：其一，城市化的发展，多层建筑与居住小区的出现使物业管理成为必要；其二，社会分工，所有权与管理权的分离加速物业管理的发展。改革开放后，尤其是进入20世纪90年代，各地的物业管理事业如雨后春笋般蓬勃发展，到1998年底，北京、上海、广东、江苏、山东、辽宁等省市物业管理的覆盖面已达50%，深圳市则90%。实践证明，物业业主的自治管理以及受托物业管理机构的专业管理有助于建立多层建筑和住宅小区物业所有人之间的和谐秩序。但与此同时，我国传统的房屋管理体制和物权法律结构阻碍了市场化物业管理的推行。一个完善的物业管理法律制度将有助于规范物业管理行业，维护业主权益，推动房地产市场，促进城市社区建设。
总之，物业管理立法的必要性有如下几点：
1.促进物业管理的健康发展。
市场经济下的物业管理具有重要的地位，不仅涉及物业区域维修养护、安全防范、环境卫生、绿化美化、车辆管理等多方面公共服务，而且影响市民工作生活的质量，更攸关现代化建设。物业管理因此牵涉多方面关系，包括房地产生产、流通、消费领域的众多参与者，既有业主、开发商、物业管理企业之间平等的民事关系，也有相关政府部门对物业管理企业监督参与的行政关系。在复杂的各种关系中，通过立法能够明确各方主体—政府、业主、物业使用人、物业管理企业、开发商的地位、作用、权利义务，使物业管理有法可依，避免纠纷的产生。
2 .法律适应时代要求，与时俱进。
现代城市的发展有两个特征：第一，为缓解土地住房紧张，多层建筑的出现；第二，城市功能区域化，住宅小区等种类物业区域的出现，引起法律关系的变化。
（1） 关于相邻关系
（2）关于建筑物区分所有权
但是近年来，居住物业管理纠纷迭起，它作为一种新类型案件审理难度较大，加上现行法律、法规的滞后和匮乏，法规之间存在互相冲突，且缺乏相应理论体系的支撑，在审判实践中面临许多问题。比如业主委员会的法律地位问题，物业管理合同性质的问题，小区公共设施的归属问题等。
关注我国民主法治建设进程的人，都会记得2003年12月23日这一天，万众瞩目的民法草案终于“浮出水面”，这部包括物权法在内的民法草案在九届全国人大常委会第31次会议上，被首次提请审议。十届全国人大常委会组成后，对物权法的制定十分重视，将其列入五年立法规划和2004年立法计划。2002年10月的十届全国人大常委会第12次会议第二次审议了物权法草案。2005年6月26日上午，出席十届全国人大常委会第16次会议的常委会组成人员，每人都拿到一本厚达50页的物权法草案三次审议稿。吴邦国委员长在此次常委会议闭幕时指出，在草案全文公布征求意见后，要在认真研究各方面意见的基础上对草案进行修改，提请今年10月份召开的常委会第18次会议审议，12月召开的常委会第19次会议将第5次审议修改后的物权法草案，并视情决定提请明年3月召开的十届全国人大四次会议审议表决。为了做好全文公布物权法草案的准备工作，常委会会议后，法律委员会7月5日召开会议，研究修改物权法草案，并于7月10日，将他交到广大人民群众手中，向社会公布全文物权法草案，广泛征求意见，备受社会关注、与每个人切身利益息息相关的物权法草案了“走出人民大会堂”。
从物权法征集的万条意见中，关于与物业管理制度密切相关的管理费征收、公共用地的使用都成为了百姓关注的热点。
二．实践目的和立意
现行物业管理中出现的种种问题，应当说立法没有明确规定是一个主要的原因。我国立法迟迟没有制定物权法，因此建筑物区分所有权制度迟迟没有建立，因此，在物业管理问题上，基本上是无法可依。《物业管理条例》在国家没有立法的情况下，先行出台，以应急需，起到了很好的作用，但是也存在一些问题，它与物权法关于建筑物区分所有权的规定之间的差异。物权法通过立法之后，对于所有涉及到建筑物区分所有权的国家立法、行政法规、部门规章、地方立法、地方规章，都必须进行清理，凡是违背物权法关于建筑物区分所有权的规定的，都必须废除，按照物权法的规定，制定新的立法、法规、规章、办法。凡是违反物权法建筑物区分所有权规定的这些立法、法规、规章、办法，都是无效的，都是不能继续实施的。
1994年，建设部下发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求在新建小区推行物业管理制度。1994年以来，建设部和有关部门先后制定了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》等部颁规章。广东、上海、重庆、深圳等20多个省、市相继出台了地方物业管理条例。2001年，国务院把制定《物业管理条例》(以下简称《条例》)列入当年的立法计划。2002年10月，国务院法制办公室授权《人民日报》、《法制日报》全文刊登《
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樊雅强,
南京大学公共管理学院政治系政治学博士生,研究方向为政治学.
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江西省景德镇市劳动与社会保障局党委书记、局长,研究方向为劳动与社会保障.
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中南民族大学副教授,主要研究民法学.
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