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房屋租赁合同实务
（一）房屋租赁合同的概念
房屋租赁合同，系指当事人双方约定，一方（房屋所有权人或由所有人授权的人）将房屋于一定期限内移转他方占有、使用，他方给付租金的合同。
在我国，依住房基金的来源和产权不同，可分为公有（国有）房屋租赁和私有房屋租赁两大类。因国有房屋还未形成纯粹的商品进入流通领域，故公有房屋租赁合同与私有房屋租赁合同具有显著区别：私有房屋租赁合同的订立不以公有房屋租赁合同的某些行政条件（需求、工龄、职务、贡献）为前提，只要当事人双方就合同的实质要件达成一致协议，合同即告成立，且租金依规定的标准，协商议定，而公有房屋租赁合同的产生以及合同的内容则受行政因素的制约。因此，公有房屋租赁合同，严格的说，不是民事合同。只因多年来在住房领域内已形成类似的关系，并将其称为租赁，把相应的协议称为合同，我们也依其习惯。
房屋既可以作为生活资料，又可以作为生产资料。作为生产资料的房屋租赁主要有两点特殊之处：其一，依《城市房地产管理法》第五十三条规定，房屋租赁不仅须由当事人双方签订租赁合同，还应向房产管理部门备案；其二，依《城市房地产管理法》第五十五条规定，以营利为目的，房屋所有权人将在以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
（二）房屋租赁合同签订中应注意的问题
１．房屋租赁合同的主体
（１）对出租人资格的限定
①房屋所有权人。即依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益、处分权的人，主要包括：
国家。它是国有房屋的所有者，但并不直接行使所有权，而是根据有关法律、法规的规定授权各级房产管理部门经营管理，代行所有权，并且主要是出租房屋。国家还根据有关法律、法规，将一部分国有房屋授权由全民所有制企业、事业单位及国家机关占有使用。
劳动群众集体组织。如农村集体组织、城镇集体企、事业单位、各种合作形式的集体组织以及其他集体组织等等。每一个集体组织都是一个独立的财产（包括房屋）所有者。而任何集体组织的成员则不能单独成为集体所有的房屋所有权人。劳动群众集体组织的房屋所有权由该具有法人资格的集体依法统一行使，个人只能依法在房屋所有权人授权的范围内行使房屋的使用权。
公民个人。我国宪法第十三条规定：“国家保护公民个人的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”《民法通则》第七十五条规定：“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和其他法律允许公民所有的生产资料及其他合法财产。”这些规定都表明，国家允许公民享有对房屋的所有权，那么公民个人对自己所有的房屋就有权出租。如房屋所有权为二人以上共有时，出租房屋应征得共有人的同意。单位职工按规定标准价购买公有住房后拥有部分产权，在购房的五年内不得出售出租，五年后可以出售、出租，原产权单位有优先购买权和优先租用权。
②典权人。在典期内，典权人可以将典物出租以获取收益。我国的司法实践和民法学说都普遍承认房屋可以作为典权的标的。但以房屋为典物出租时，则租赁的期限，不得超过典权的期限。
③使用权人。全民所有制企业、事业单位和国家机关是国有房屋的合法使用权人，对国有房屋既可以自己使用，也可以依法出租经他人使用。法人的分支机构，非经法人授权，不得擅自出租房屋。
④承租人。在征得出租人同意后，承租人也可将自己承租的财产出租，但租期不得超过原定的租赁期限。
⑤善意占有人。占有人在占有时不知道或者无须知道占有财产是非法的为善意。善意占有人出租财产（包括房屋）在世界各国的法律中都是合法的。
⑥代管人。房屋代管是指由于房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理其房屋时，由房屋所有人委托公民或房产管理部门以外的其他法人代为管理的行为，或者由于房屋所有权人下落不明又无合法代理人或房屋所有权不清楚的房屋，由房屋所在地的房产管理部门代为管理的行为。房屋代管人有权根据房屋所有人的委托或法律规定出租房屋。
（２）对承租人资格的限定
①直管公房承租人。各地房管部门一般都要求直管部门承租人应当具有当地城镇户口。
②单位自管公房承租人。单位自管公房租赁一般限定本单位职工有承租资格。对于机关、团体、部队、企、事业单位租赁公房无特别的规定。
③私房承租人。私房租赁一般发生在公民与公民之间、公民与法人之间。我国法律对公民承租私房无特别的限定，但对机关、团体、部队、企业、事业单位承租私房规定非常严格。在《城市私有房屋管理条例》公布之前，对于机关团体、部队、企业事业
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