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建设用地使用权属传统民法中的地上权，日本称为借地权、梁慧星教授主持制定的物权法建议稿称为基地使用权、王利明教授主持制定的物权法建议稿称为土地使用权、物权法草案则称为建设用地使用权。我国土地属于国家或农村集体所有。农村集体所有土地的使用权不能自由流转。国有土地使用权的取得方式有两种：即划拨取得和出让取得。1994年7月5日颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三条规定：国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。由于划拨取得的建设用地使用权具有无偿性和无期性，不存在使用权到期的问题，因此本文所论仅限于通过出让方式取得的城镇建设用地使用权。
一、我国关于建设用地使用权的期限的规定
在我国，出让的土地为国家所有，政府对其进行严格的控制。《城市房产管理法》第十三条授权国务院规定土地使用权出让的最高年限。国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条按土地用途规定了土地使用权出让的最高年限：即居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。这一规定考虑了各种用地的使用情况并予以区别对待。居住是人最基本的需要，普通公民为拥有一套住房往往投入了一生的积蓄，如果土地使用权期限太短，容易影响社会安定。而产业用地通常以盈利为目的，投资在一定的年限中可以收回，因此规定了较短的年限。建筑物因材料、设计、用途不同而寿命有别，但总的看来，40—70年的年限通常短于建筑物的寿命。根据现行法律，土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物、附着物由国家无偿取得。这一规定明显违背了民法的公平原则，难以为社会大众所接受。合同应该是当事人合意的产物，双方当事人应该拥有意思自治的空间。然而在土地使用权出让合同中，由于土地资源的稀缺性和垄断性，受让人通常处于弱势地位，只能接受出让人预先确定的条款。统一期限忽视了个性化需求，可能导致资源的浪费。查法国、德国、意大利等国民法典，均无关于固定期限的规定。日本昭和十六年修正的《借地法》规定借地权存续期因建筑而异：以石、土、砖或类似坚固耐用的材料建成的建筑物存续期是60年，其他建筑物30年。〖建设用地使用权属传统民法中的地上权，日本称为借地权、梁慧星教授主持制定的物权法建议稿称为基地使用权、王利明教授主持制定的物权法建议稿称为土地使用权、物权法草案则称为建设用地使用权。我国土地属于国家或农村集体所有。农村集体所有土地的使用权不能自由流转。国有土地使用权的取得方式有两种：即划拨取得和出让取得。1994年7月5日颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三条规定：国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。由于划拨取得的建设用地使用权具有无偿性和无期性，不存在使用权到期的问题，因此本文所论仅限于通过出让方式取得的城镇建设用地使用权。
一、我国关于建设用地使用权的期限的规定
在我国，出让的土地为国家所有，政府对其进行严格的控制。《城市房产管理法》第十三条授权国务院规定土地使用权出让的最高年限。国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条按土地用途规定了土地使用权出让的最高年限：即居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。这一规定考虑了各种用地的使用情况并予以区别对待。居住是人最基本的需要，普通公民为拥有一套住房往往投入了一生的积蓄，如果土地使用权期限太短，容易影响社会安定。而产业用地通常以盈利为目的，投资在一定的年限中可以收回，因此规定了较短的年限。建筑物因材料、设计、用途不同而寿命有别，但总的看来，40—70年的年限通常短于建筑物的寿命。根据现行法律，土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物、附着物由国家无偿取得。这一规定明显违背了民法的公平原则，难以为社会大众所接受。合同应该是当事人合意的产物，双方当事人应该拥有意思自治的空间。然而在土地使用权出让合同中，由于土地资源的稀缺性和垄断性，受让人通常处于弱势地位，只能接受出让人预先确定的条款。统一期限忽视了个性化需求，可能导致资源的浪费。查法国、德国、意大利等国民法典，均无关于固定期限的规定。日本昭和十六年修正的《借地法》规定借地权存续期因建筑而异：以石、土、砖或类似坚固耐用的材料建成的建筑物存续期是60年，其他建筑物30年。〗日本1991年颁布《借地借房法》取代了《借地法》，规定借地权下限30年，但未规定上限。〖日本1991年颁布《借地借房法》取代了《借地法》，规定借地权下限30年，但未规定上限。〗从各国立法规定可以看出，土地使用权的期间宜由当事人自由约定。我国学者对此已有充分认识，由学者编制的两个物权法建议稿都认为土地使用权期限可以由当事人约定，但不得超过法律关于土地使用权最长期限的规定，也不得约定为永久期限。物权法草案对此没有明文规定，按草案第一百四十四条： 采取拍卖、招标、协议的出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。出让合同一般包括使用期限的条款。〖从各国立法规定可以看出，土地使用权的期间宜由当事人自由约定。我国学者对此已有充分认识，由学者编制的两个物权法建议稿都认为土地使用权期限可以由当事人约定，但不得超过法律关于土地使用权最长期限的规定，也不得约定为永久期限。物权法草案对此没有明
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樊雅强,
南京大学公共管理学院政治系政治学博士生,研究方向为政治学.
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江西省景德镇市劳动与社会保障局党委书记、局长,研究方向为劳动与社会保障.
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仲恺农业技术学院人事处处长,研究员,主要从事高等教育与人力资源管理研究.
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中南民族大学副教授,主要研究民法学.
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