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建筑物区分所有权，是由专有部分所有权与共有部分所有权共同组合而成的一种“复合物权”。我国物权法草案为了强化对公民私有财产的保护，专门在第二编所有权中设置一章(第六章) 规定了业主的建筑物区分所有权。该草案第73 条对区分所有权进行了定义：“业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这是我国法律第一次对建筑物区分所有的概念作出规定。对于区分所有权概念的界定，决定了这一制度规范设计的基本思路，也决定了这一制度的基本构建，因此有必要对之进行深入探讨。
一、关于业主的建筑物区分所有权的名称
区分所有是现代住宅商品化的结果，使一幢大楼内部的产权结构向多元化方向发展。正是因为多个所有人共同拥有一栋高层建筑物，从而产生了区分所有。〖1〗 ( P289)关于建筑物区分所有权的名称，各国立法使用的名称不完全一样。（法国曾经颁布了《住宅分层所有权法》，德国颁布了《住宅所有权法》，奥地利于1948 年制订《住宅所有权法》。） 德国称为“住宅所有权” (Wohnungseigent um) ，也有一些学者认为是“住宅所有”；瑞士称为“楼层所有权”(Stockwerkeigentum) ；法国称为“住宅分层所有权” (la copropriete des immeuloles bates) ，（在英美法中也有相类似的概念。有称为“unit ownership”，译为“单位权益”，也有译为“单位所有权”；还有称为“horizontal property”，译为“水平所有权”。参见陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995 年版，第20 页以下。） 日本和我国台湾地区则称为“建筑物区分所有权”。（日本1962 年制定《有关建筑物区分所有等之法律》，瑞士于1965 年在其民法第4 编规定了“共有与楼层所有权“。在美国，其名称更是未尽一致，有的州称为“公寓所有权”(Condominum ownership) ，有的州称为“单位所有权” (Unit ownership) ，还有的州称为“水平所有权”( Horizontal property) ，等等。）其中区分一词相当于汉语中的“分类、划分”的意思。〖1〗 ( P300) 英国称为“住宅所有权(flat owner ship) ，美国称为“公寓单元所有权或公寓所有权” (condominium owner ship) 〖1〗 ( P299) 。可见，我国物权法草案第六章使用的建筑物区分所有权的概念，采用了日本民法与我国台湾地区的提法。
在我国物权法制订过程中，对于建筑物区分所有权名称如何使用，有不同的看法。有人认为，“建筑物区分所有”的概念过于学理化，“区分”实际上是分块的意思，其意思不明确，不能够准确地表述小区中的产权状况。因此，不宜采用区分所有的概念，应当用“业主权利”、“业主所有权”、“复合所有权”、“住宅分层所有权”等等。这种观点有一定道理，但值得商榷，主要有如下理由:
1. “业主权利”是一种通俗的说法，采用这个概念能够为一般的民众所理解，容易将其与建筑物区分所有权联系起来。但是“业主权”并不是一个严谨的法律概念。一方面，业主就是所有人的意思，翻译为英文就是“owner”。在物权法中已经使用了“所有权人”的概念，没必要采用“业主权利”的概念来予以代替。另一方面，“业主权利”概念所涵盖的范围比区分所有权所涵盖的范围要广泛得多，它不仅包括区分所有权，也包括其他单独所有权。而区分所有仅仅是指业主，可以指所有的建筑物的所有人，它不一定都是区分所有人。所以，“业主的权利”非常宽泛，不能准确地指称建筑物区分所有的情形，没有从客体角度概括出建筑物区分所有与单独所有的区别。
2. “公寓所有权”的提法虽然揭示了多个业主共同居住在一起的这种状态，一些国家和地区也有类似的提法。“公寓”是指大家居住在一起，因而确实与单独所有不同。但我认为，这一提法也不准确，公寓仅仅表明特定的住宅目的，并不涵盖所有建筑物区分所有的类型，如普通住宅小区内形成的建筑物区分所有。且公寓容易使人理解为有一幢楼由独立寓所所构成，其权利人可以分别对寓所享有所有权，此种权利形态并非建筑物区分所有。〖2〗 另一方面，我国物权法草案第73 条特别规定区分所有权的客体，是指业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分，因此专有部分不仅仅限于住宅，还包括商业用房等其他建筑物。区分所有权不仅指“寓”，即居住用房的情形，还包括办公用房，如写字楼也可以构成区分所有的内容。另外，“公”是与“私”相对应的，也不准确，容易被误解为“公共财产”的内容。
3. “复合所有权”的概念试图揭示在区分所有情况下权利的复杂性的特点，但是它并没有解释区分的特殊性和客体的特定性。采用该概念更为模糊，实际上区分所有权是一种新的所有权类型，而且也没有表明区分所有权的独特性。
4. “住宅分层所有权”的概念揭示了区分的特点，但它仅揭示了建筑物本身的分层的特性，而没有揭示区分所有权区分的特点，从而难以阐述区分所有权所特有的权利的复合性特点，因为分层并不一定是区分的。而且“住宅分层所有权”的提法同样也没有揭示区分所有权所可能具有的用途上的多样性，在建筑物用于商业目的的情况下，这一提法的不周延性就显现出来了。住宅分层的概念通过横向分割的方法划分建筑物的所有权，但事实上，建筑物区分所有并不限于横向的分割，还包括纵向和纵横双向的分割，而且对建筑物区分通常不以楼层划分，而采取具体建筑单元划分，一个楼层通常存在多个独立的建筑物区分所有权。
我们认为，仍然采取业主的建筑物区分所有的概念比较妥当。该概念已经称为通用的俗语，为广大学者和实务界人士所接受，有利于法律的实施。同时，我国台湾地区也有类似的规定，也有利于两岸的学术交流。除此之外，还有如下原因:
第一，该概念突出了区分的含义，体现了与传统所有权的重大差异。所谓区分是指因为对建筑物进行纵向和横向的区分，而形成了一层或者一个套间的产权，从而在此基础上产生了专有部分的所有权、共有权以及业主的管理权，这些权利的集合就是建筑物区分所有权。一般来说，对建筑物内部的分割可采取纵的分割、横的分割、纵横的分割三种方式，并相应地产生纵的区分所有权、横的区分所有权、纵横混合的区分所有权。区分所有不同于独门独户的单独所有权，它的典型特点在于，在一个建筑物之内形成了众多的所有权，并且这些单独部分的所有权基础上又产生了共有权和管理权。这就使它与单独所有权在权利状
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