房贷执行“卡“在“实心房“
“保障基本居住权和银行抵押贷款安全的矛盾直接导致房贷案件的执行难问题。“黄浦法院执行庭刘廷碧庭长告诉记者，前段时间房地产市场的波动更使得这种矛盾的效应呈几何倍数增长。据黄浦法院的统计数据显示，该院今年头5个月的房贷执行案件收案数已经超过去年全年的水平，其中今年4月的收案数同比去年4月增长了6倍。
而从另一个数据上，也可以反映房贷案件的执行难度。从2005年至今，黄浦法院房贷执行案件共结案168起，其中完全按照原判决书执行的只有48起，仅仅是结案数的四分之一，其余的要不是中止执行，就是重新签订还款协议。
“房贷执行难，难就难在的执行上。“执行法官陈禹钢告诉记者，所谓“实心房“是指抵押房屋有户口在内，并且有人实际居住。根据相关法律规定，若是被执行人没有其他可供执行的财产，只有一套用于居住的房产，法院可以将抵押房屋进行拍卖。然而由于该套房屋有户口在内，并且有人实际居住，法院为保障其基本居住权利，难以对抵押房屋做出处置，案件执行只好中止。
“大房变小房“有三种方案
“去年12月21日施行的《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》给解决房贷案件执行难的现状提供了依据。“刘廷碧介绍，在深入研究新司法解释后，他们制订了强制执行欠贷者“唯一住房“，也就是“大房换小房“的具体方案。
执行法官钱端镇向记者详细介绍了这几套方案。一种是“租房方案“，既由银行提供一套住房供被执行人及其家属租住，待抵押房屋中的所有户口迁出后，法院就可以依法将抵押房屋进行拍卖、变卖或抵债（房屋三次流拍则归于银行以抵债），被执行人租住房屋所产生的租金，可以从抵押房拍卖、变卖款中优先扣除。钱端镇介绍，此方案适用于“欠估相当“的情况，也就是被执行人拖欠的款项与房屋评估下来的价值相差不大，这样既能满足被执行人及其家属的居住权益，又能保证银行低风险实现债权。
如果评估下来，抵押房的价值远远高于被执行款项，怎么办呢？黄浦区法院制定的另一种方案为“买房方案“，也就是用两者的差价为被执行人购买一套房屋，供其及其家属居住。钱端镇举了一个例子，比如说被执行人拖欠抵押贷款20万，而其抵押房屋评估下来值50万，法院将与被执行人签署协议，给予被执行人一定的期限，让其自行购买一套30万元以下的房屋，所需资金由银行先行垫付，待抵押房屋拍卖、变卖后归还银行。
“被执行人要是消极对待买房方案，在期限内再次拖延或拒不购买自住房，那又怎么办呢？“针对银行人士提出的疑问，执行法官介绍，如果这样情况发生，法院将采取第三套方案：“强制“被执行人购买一套房屋，以腾出抵押房屋。具体操作上可由银行购买一套房屋提供给被执行人，法院通过裁定强制将被执行人由抵押房屋迁出到银行为其提供的房屋内。房屋拍卖得来的款项扣除贷款和相关费用后，再发回给被执行人。
房贷执行难仍需多方配合
昨天，参加会议的各家银行对执行方案表示出极大的兴趣，但钱端镇坦言，方案在具体操作中仍可能遇到一些阻碍，化解房贷执行难仍需要社会多方支持。
钱端镇介绍，房贷案件执行中主要的“瓶颈“在于抵押房屋中的户口问题。无论是哪种方案，都将面临迁户口的问题，不管法院将抵押房屋拍卖还是变卖，这套房屋必须是“干净的“是一个先决条件，“干净“是指房屋内不能有被执行人或其家属的户口，否则房屋会被视为有“瑕疵“而无法进入流通程序。被执行人或其家属如果消极对待执行方案，不配合迁出户口，就会阻碍执行方案的操作。
而且，在“租房方案“中，虽然司法解释规定由银行提供临时租住房，但一般的银行都是单业经营而非混业经营，经营范围只涉及金融领域，要其从房产领域拿到廉租房屋，又不能通过房屋中介（涉及被执行人及家属的户口转入），也很困难。
此外，在“强制“被执行人购买房屋过程中，到房屋产权中心进行产权过户是一个必不可少的环节，而产权中心一般是在审核《房屋买卖合同》的基础上，确定是否受理。在没有《合同》的情况下，法院的裁定书是否能替代《合同》，需要法院执行部门与产权中心进行沟通协调。
“不过，总的来说，司法解释对化解房贷执行难是利好消息。“多位执行法官都表示，司法解释是为破执行难题提供了政策的抓手，但在具体操作层面，还需要各个部门、机构的共同协作和配合。
背景新闻：
黄浦今年房贷案件激增
被执行人恶意拖欠占相当大比例
本报讯（记者张立）记者昨日从黄浦法院获悉，该院今年头5个月的房贷执行案件收案数已经超过去年全年的水平，房贷执行案件激增的原因来自市场波动、个人诚信缺失、审查监管不力等多个方面。
黄浦法院执行庭的统计数据显示，今年截止5月18日，该院收到房贷执行申请148件，而去年的收案数量为146件，今年头5个月的收案量已经超过去年全年的水平。而光今年4月份单月就收案37件，相比去年4月的6件收案同比增长了6倍多。
执行法官通过几种类型的案件分析了房贷执行案件激增的原因，首先是近两年的房市持续走高刺激市民的购房热情不断膨胀，由于购房能力的限制，使不少市民将目光转向银行贷款以满足投资和自住需求。一旦房市发生波动，贷款人6个月无法履行还款义务，房贷风险随之发生。
其次，房贷案件中被执行人“恶意拖欠“占相当大比例。不少借款人购房时掺杂投机因素，贷款购置多处房屋导致后继还贷无力；也有的人是抵押亲戚朋友的住房，或者自买自家房，名为房屋抵押贷款，其实贷款用于个人消费，这种恶意拖欠贷款的行为应当受到法律的制裁。
相对于“恶意拖欠“，还有部分借款人属于“善意拖欠“，属于遭遇突发变故导致还贷困难，比如因病、致残、意外死亡等情况发生或婚姻状况发生变故致使违约不能按时足额偿还贷款。
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司法解释明确法院可拍卖抵押房屋
去年12月21日施行的《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》明确提出：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债“。
《规定》的第三条第二款进而明确，“强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。“
此外，《规定》还对临时住房的品质、地段进行了界定，其中明确面积的大小可参照人均廉租住房确定。
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