物权法与强拆民房的思考
北京高通律师事务所 敬云川
近来媒体关注的一个重大事件就是刚闭幕的全国人大通过了《物权法》，而且中共中央政治局还集体学习了这部重要法律；而近日引起国内外媒体关注的另一个事件就是重庆市一个面临拆迁的民房，该房的主人被称为“重庆最牛的钉子户”。法院确定的自行搬迁最后期限已过，但该房屋主人仍留在“孤岛”上没有行动；而执法单位也并没有采取强行拆除房屋的行动。相反，重庆市九龙坡区人民法院于3月23日上午就当地房地产管理局申请先予执行该房屋搬迁案对媒体进行了情况通报，介绍了法院受理该案件的法律依据和法院召开听证会的情况。法院还表示是否需要实施强制执行，目前尚不能确定。
由于我们不了解该事件的详细背景情况如具体的拆迁补偿方案等，我们无法简单的作出孰是孰非的判断。但该事件之所以引起媒体和社会的广泛关注与我国城市房屋拆迁管理中出现的种种问题不无关系。城市房屋拆迁十多年来，已经演化成最容易产生社会矛盾和剧烈冲突的一个领域，而拆迁的强制性及国家公权力的过多介入正是诱发过激冲突的主要根源。根据重庆市有关法院的介绍，法院受理该强制拆迁案件的法律依据是国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，即人民法院可应开发商的申请强制拆迁民房。近年来为了加快城市建设的步伐，不少地方政府与开发商合谋，在房地产开发过程中低价征地和低价补偿被拆迁人，从而引发了大量的纠纷和社会矛盾。虽然《物权法》尚未生效，其有关规定还不能适用于本案，但《物权法》中关于平等保护个人财产的原则和维护被征收人合法权益的规定在该事件的处理中都得到了体现。我个人乐观的认为并希望《物权法》的颁布和实施将有效推动城市房屋拆迁过程中突出问题的解决，即目前由地方政府部门或开发商单方确定补偿标准的作法将逐渐改由开发商和房屋产权人平等协商的方式定价从而通过市场方式确定补偿标准。随着执政党和中央政府以人为本和构建社会主义和谐社会理念的贯彻落实，地方政府和司法机关参与的强制拆迁将会逐步退出历史舞台。
上海律师：拔钉子易，撼开发商难
近来，一个被称为是“最牛拆迁户”的照片在网络上广泛流传，报纸、电视等媒体也纷纷报道。不过现在，“最牛拆迁户”可能没法继续牛下去了，因为当地房管局向法院申请了强拆，重庆九龙坡区法院最终裁定支持房管局，要求被拆迁人在本月22日前拆除该房屋，如不履行，法院将强制执行。
仔细地看过相关的新闻，不由得心生感叹：在强大的利益集团面前，普通百姓不过就是一枚钉子而已，说拔也就拔了，即便是最牛的钉子。
其实钉子本身并不认为自己就是钉子，这个称号多少带有贬义，通常被政府和开发商解读为“刁民”、“捣乱分子”、“不安定因素”，因为钉子太在意自己那一丁点儿的生存之地，于是不惜背上恶名，满腔悲愤地钉在那里。
但在某些人、某些机关、某些集团的眼里，钉子的行状很幼稚、很可笑，对付钉子的办法其实很简单，只要提出“你是钉子”的指控，也就等于宣布了钉子必然自取其辱的命运。依本律师的从业经验来看，有N种办法可以消灭钉子的反抗，为方便记忆，我编了一个顺口溜：停水停电，不能做饭；扮鬼吓人，派人捣乱；辞退下岗，断其来源；武力镇压，胳膊拗断；告上法院，强制拆迁。
需要说明的是，遇到最牛的钉子，前面的招数都失灵，开发商采取的反而是最文明的办法，那就是告上法院，强制拆迁。这个逻辑看上去很奇怪，却很奏效。因为开发商坚信，法律是会保护自己的合法权益的，人民法院是要维护公共利益的。理由很简单，个人服从集体，集体服从国家嘛，不能因小失大嘛，政绩第一效益优先嘛，小道理要服从大道理嘛。
如果这仅仅是一道比大小的算术题，做出这样的选择可以得满分。但问题在于，被拆迁人是人，而拆迁人不是人(是法人，法人不算人，呵呵)。你拆人的房子，得允许人说话，得讲道理讲人性，不能动不动就说人是钉子。是人就要有一席之地，起码要有立锥之地，人不能漂浮在空气里，你拆了人的房子，你就得给人合理的恰当的补偿，是要钱还是要房子？你还得允许人做出自己的选择。即便你告到法院，法官也是人，人和人之间应该相互理解，人应该能够理解人的难处。
上面讲的道理，都是人人能懂的道理，但是实际上不是这样。实际上反过来了，倒过来了。刚才说开发商不是人，绝对没有骂人的意思，一方面这是一个法律用语，另一方面也是个比喻。开发商是什么呢？是机器，是一部马力十足、力大无比的压路机，现在它碰到钉子户了，双方形成对峙，钉子不让步，压路机没办法，只好硬着头皮往前开。这个时候法官出现了，法官是什么呢？这里也有一个比喻，这个比喻很古老了，那就是獬豸，传说中的神兽，“触不直者去之”。獬豸断案靠的是直觉，它直觉地认为，钉子不讲理，压路机要支持。
于是獬豸说，我是按程序来的，我开了听证会，大家一致认为，钉子总是要输掉，这是一个常识问题。但我给了钉子辩护权。法律面前是平等的。(四川新闻网)
律师支持重庆钉子户保护合法权益
一个已经被挖成大坑的工地中间，孤零零地伫立着一幢两层小楼，它的四周被挖成了悬崖峭壁，犹如一座大海中的孤岛。这幢孤独的小楼在重庆市九龙坡区的闹市区已经长达两年多，周边280户均已搬迁，仅剩这1户未搬迁，那就是被称为“史上最牛钉子户”的杨武吴苹夫妇。小楼的最终命运会怎样？山东新闻网连线北京市汉卓律师事务所秦兵律师。
问：秦律师，请问你对此事的观点是什么？
秦：我支持业主保护自己的房屋所有权和土地使用权。
问：现在有种观点是，那么多人都搬了，就剩他一家，是不是要考虑一下大局？
秦：不能因为他一个人，就要搬，每个人都有权利保护自己的合法权益。
问：你觉得这个事情的最终结果会是怎样？拆还是不拆？
秦：被拆迁人完全可争取维持现状。关键是被拆迁人认为房屋对自己有用，他就有权利选择维持现状。
问：事实上，有人分析，事情到现在这个局面，可能还是补偿无法令被拆迁人满意？
秦：这也是被拆迁人的权利。这个事情很简单，有人可能认为被拆迁人要的过高，但这是他的权利。
问：一边认为补偿不合理，一边又要拆迁，到底该怎么办？到法院诉讼有用吗？
秦：现在很多情况下，到法院诉讼，被拆迁人的权益仍然受不到保护。诉讼对被拆迁人来讲，成本也很高，所以诉讼对他来讲不一定有利。
问：现在有报道说，法院会强制拆迁，你怎么看？
秦：法院可以强拆，但我不支持法院强拆。因为法院需要保护公民的财产权和土地使用权。我认为被拆迁人是弱者，权利应该受到保障。而且今年十月一日以后，有关部门对公民房屋征收、征用，必须遵照法律，所以我鼓励重庆这对夫妇坚持到今年国庆节以后。
问：可开发商拖不下去呀。
秦：这个事情里面，我觉得需要掌握原则，一个国际通用原则，那就是被拆迁人不同意，就不能拆。需要说明的是，城市建设和拆迁没有必然联系，没有因果关系。( 文/毕远)
律师谈“钉子户”和《物权法》
楚帅领河南路达律师事务所律师
网友清源：钉子户到底是什么意思？这个事件是否会在《物权法》的实施过程中划下第一道、并且是深深的痕迹？
嘉宾楚帅领：钉子户不是法律的概念，这是种带有歧视的叫法，是有悖于法律理念的。这个事件对《物权法》的实施肯定是有影响的，但我觉得不会有你理解的那么大。
网友９月ａｎｄ１０月：请问嘉宾，房地产开发商擅自把该户房子周围挖空、停水断电，这样做合法吗？现在这个业主该怎么办？
嘉宾楚帅领：开发商这种行为不合法，把房子周围挖空、停水停电的行为损害了业主的房屋所有权，这个业主可以以侵权为由向法院起诉。
网友我爱小丫：您认为该户居民现在如何才能最大限度地保护自己的合法权益？
嘉宾楚帅领：从法律程序上，现在已进入法院执行阶段，该户居民面临被强制拆迁，如拒绝，则违反《民事诉讼法》第１０２条的规定，将会受到法律制裁，所以没有好的办法。
网友我爱小丫：请问嘉宾，即将实施的《物权法》，对于今后解决类似拆迁问题有何积极意义？
嘉宾楚帅领：《物权法》对公共利益需要的拆迁做了规定，对于开发商这种商业目的的拆迁还未作规定，但明确了私有财产平等保护的原则，至于如何保护，要依赖于相关配套法律的制定。《物权法》的颁布实施，对今后制定类似拆迁问题的法律制度，有积极的意义。 (河南报业)
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物权法专家组组长江平支持强拆
按照当地法院的裁定，重庆“史上最牛钉子户”必须在22日晚上24时前自动拆迁。“最牛钉子户”是否会执行法院裁定？目前，这个“孤岛”已经成为全中国媒体关注的焦点。
“如果补偿合理，就应该拆迁”－－－《权法》起草专家组组长、中国政法大学原校长江平教授
虽然刚刚通过的《物权法》尚未生效，但“最牛钉子户”事件已经被网上称为《物权法》维权第一案。而《物权法》起草专家组组长、中国政法大学原校长江平教授对此不能认同。江平教授表示，吴苹一家拒绝拆迁的理由是不涉及公共利益，但这条理由不能成立，“他说不是公共利益就不是了？！”江平教授认为，如果补偿合理，就应该拆迁。如果当事人认为补偿不合理，应该到法院进行诉讼。所以，江平教授的观点很明确：如果吴苹一家自己不把房子拆掉，支持强制拆迁，“法院已经下达了裁定，就要按照（法院的裁定）执行。”
“可考虑由双方选择第三方进行评估”－－中国青年政治学院副教授、法律专家周泽
在昨日深夜接受早报记者采访时，周泽表示，拆迁虽然具有一定的公共利益色彩，但拆迁中对被拆迁人的补偿，说到底还是一个平等主体之间的财产关系问题，必须遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。国家权力介入以补偿为对价的拆迁具有正当性。从维护公共利益角度，国家权力介入拆迁这样一种以补偿为对价的民事活动，无疑具有其正当性。但维护公共利益不能成为损害公民合法权利的根据。强制拆迁也必须以对被拆迁人予以合理补偿为前提。对于被拆迁者来说，服从公共利益只意味着在合理补偿的情况下，同意拆迁，交换利益，而不意味着需要牺牲自己的利益。认为补偿不合理而抗争是可贵的维权意识。吴苹一家认为补偿不合理，坚决与开发商抗争，这是一种可贵的维权意识。但对补偿是否合理，开发商可能会有不同的看法。
因此，对于拆迁补偿，需要有一个客观的、公正的评估，否则就可能出现拆迁人与被拆迁人之间你说合理他说不合理的局面。在双方就补偿难以达成一致的情况下，可考虑由双方共同选择权威的第三方进行评估。在这起拆迁案中值得注意的是，在被拆迁人不同意拆迁的情况下，拆迁人将被拆迁人的房产相临房产全部拆掉，断路、断水、断电，这种拆法在某种意义上已经构成了对被拆迁人相邻权的侵犯。
最牛钉子户考验法律尊严
是“最牛钉子户”被生生拔掉，还是孤零零二层小楼被保留下来成为中国版的磨坊??司法独立、公正的象征，这个谜底很快就能揭晓??法院强制拆除的时间距笔者写这篇文章不过7个小时。天快黑了，夜色温柔，也很残酷。中国的大多拆迁都发生在夜幕下。只有明天或以后的某个时间，我们打开报纸，真相才能大白。
“最牛钉子户”的户主，昨天下午爬上孤岛般的自家二层楼房，先是舞动国旗…“‘最牛钉子户’户主搬回孤楼，称坚持合法权益”（《扬子晚报》3月22日）是最新消息，孤楼男主人是当地的散打冠军，他担心自己的武功不足以击退“入侵者”，拉了一个宽大的横幅，上书“公民的合法的私有财产不受侵犯”，以壮声威，还把一面国旗插在楼顶。这种悲怆的场面叫人唏嘘不已。神圣的国旗能保卫这栋孤楼吗？记得去年北京一位老人手举《宪法》，站在自己的房子前成功阻挡了拆迁者，只是下文如何，不得而知，留了遗憾。这次会不会重复历史上的故事？
当然，事情发生以前，一切结果都只能推测。也不过两种，一是保留下来，一是被拆掉，不管是22日24时后某个时间被当场拆掉，还是当事人双方各退一步，达成赔偿协议后再合法地被放倒。如果本着理想主义的态度，笔者倒是希望这座孤楼保留下来，建立个私人博物馆什么的，像德皇波茨坦行宫旁边的那座磨坊一样，成为我们民主法制进程的一个见证。从新闻中看，户主有多种生意，多处房产，衣食无忧，如果觉得为全国人民做贡献太亏，要补偿也容易，一个网友捐1毛钱就足够了。即使不要捐款，孤楼一旦成为圣地，光收门票也赚大发了。
从这个意义上说，拆与不拆就成为我们民主法制进程的指示标！本来有很多这样的指示标，可惜都被法律拆除了。如果说，过去的强制拆迁有着法律法规的“合理支持”，如《城市房屋拆迁管理条例》，以及高法的某项司法解释，但在《中华人民共和国物权法》两会期间刚刚获得通过、10月1日即将实施的情况下，重庆九龙坡区法庭不失时机地做出强制拆迁的裁定，就叫人费解了。法官固然可以不按照还没正式实施的法律办案，但一部集中了全国人民心血、历时数十载造就的新法律的精神总要领会一二吧。
最新通过的《物权法》第四章第三十九条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第四十二条：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。很显然，本案是一种商业行为，与城市公共设施建设无关。那么，在这种情况下，房屋产权人和开发商就是平等的交易双方，拆迁工作管理部门、重庆市九龙坡区房管局拆迁管理科，要求户主接受远远低于市场实际价（按照女主人的说法大约13万/平米）的评估补偿价格（1万多/平米），这种荒唐的强买强卖行为，固然维护了开发商的利益，可对目前的产权人来说，不是明显的不公正吗？
诚然，物权法还没有得到正式实施，按照既有的规定，重庆市九龙坡区房管局等确实是合法的执法部门。但我们必须明确认识到法律滞后给公众财产带来的危害，作为政府工作人员、法官也必须认识到，实质正义才是最终的正义。很遗憾，所有这些都在法官的武断裁决下灰飞烟灭。这正是80%以上的网友怀疑法律不公正、不独立的根由。由此可见，这起“法律事故”反映了目前一些地方的法律困境。事实上，随着民智开启和市场经济的逐步建立，公众的权利意识高涨，捍卫私人财产的决心和勇气前所未有，这就要求司法切实独立于政府之外，法律工作者时时维护法律的尊严和神圣。倒塌还是成为磨房，这是一个严肃问题。结果如何，我们拭目以待。
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