作为本次全国人代会上最重要的立法成果，物权法为中国现代法制大厦构筑了一个不可或缺的支架，也为百姓的平凡生活送去了温暖细微的关怀；作为一个社会持续关注了数年的公共议题，物权立法过程中发生的知识启蒙、观念变革、公众参与、利益博弈、意见对抗等等，又使物权法成为考察中国立法生态的一个典型标本。
《物权法的“中国结”》专题报道之一
变幻的“物权”浮世绘
“我们为之努力、为之奋斗的物权法……”2007年1月中旬，在中国法学会举行的一次研讨会上，著名法学家、中国政法大学终身教授江平先生的这声感叹，表达了中国民法学界几代学人的共同梦想，也隐喻着物权立法的曲折道路。
几乎同时，在北京北郊一个商品房小区里，数百名焦灼的业主等待着物权法关于小区车位归属的最终说法。这批有房有车的有产阶级自1999年正式入住小区后，就停车位是否收费的争议，与开发商、物业管理公司已展开了“八年抗战”。业主们在小区内的“抗议游行”曾数次惊动了当地派出所，几位“挑事”业主的汽车轱辘亦曾一夜间不翼而飞……自物权立法提上议事日程后，数年来随着法律草案的不断变化，对阵双方时喜时悲，交替感受着冰火两重天的滋味。如今，这场纠缠不清的“战事”终于等来了最后了断的时刻。
一个多月后的2007年3月16日，学界民间共同期盼的物权法在十届全国人大第五次会议通过了最后的关卡。在此之前，上下关注的“物权法热”已连续数年占据社会焦点之列，这在中国的公共生活中几无先例。
如今这番“人皆言物权”的社会图景，令人有恍如隔世之感。在物法权草案2002年年底首次露面之前，中国十多部涉及物权的法律中都找不到“物权”两字。眼下普通百姓津津乐道的“物权”概念，也只是民法学者的学术话语“专利”，或孤独地寄居在少数高等院校法律系的教室里。
1986年，中国出台了沿用至今的《民法通则》，在这部基本民事法律中，涉及物权的一节采用了一个冗长而“古怪”的名称——“财产所有权和与财产所有权有关的财产权。”回忆起二十多年前的立法禁忌，《民法通则》的重要起草人江平先生不胜感慨：“从《民法通则》连‘物权’两个字都不能用，到现在通过一部完整的物权法，这是一个历史性的进步。”
从更遥远的历史纬度看，曾浸淫了数千年专制传统的中国，长期奉行重农抑商、刑法至上的政策，并无现代意义的民法、私权概念。新中国成立后直至上世纪80年代初，公有制、计划经济以及“大公无私”的思想意识一统天下，商品流通、私人所有和财产交易几无生存空间，这种特殊的时代背景，注定了民法制度的发育不良，而“物权”概念更是毫无必要。
西方寓言遭遇中国现实
自上世纪80年代起，以“搞活经济”为最初导向的经济体制改革，率先推动了财产的流通，进而催生了经济合同法等数个合同法律，直至1999年诞生了统一合同法。不过，逐渐完善的合同制度只是规制了财产的流转，而财产的流转关系必须建立在财产的归属关系之上。但令人困窘的是，规制财产归属的物权立法恰恰是中国民法体系中最孱弱的一脉。
参与物权法起草的全国人大常委会法制工作委员会副主任王利明分析说：“由于物权法基本规则缺乏，使已经颁布的合同法、担保法等法律也难以发挥应有的作用。”可资佐证的是，作为物权法制重要内容的不动产登记制度，曾长期陷入多头登记、信息不明的混乱状态，导致“一房两卖”、“一房多卖”现象频频发生，那些被欺诈的消费者虽然签了“购房合同”，依然难脱“房财两空”的厄运。
在更广阔的现实视野中，物权立法的滞后已呈现出种种更严重的危机。由于对财产缺乏安全感，一些先富群体或挥霍无度或转移资产。2000年的统计表明，中国当年资金外流高达510亿美元，竟比国家花大力气引进的外资还多40亿美元；在法律缺席的情况下，一些人开始寻求权力对财产的庇护，于是官商勾结、权力寻租又成了难以割除的经济病瘤；与富人相比，平民财产和公有财产同样面临威胁，前者典型当数使百姓痛失家园的野蛮拆迁、不公征地事件，后者典型则是撬挖社会主义墙脚的国有资产流失现象……
虽然物权立法已是现实急需，但是与合同法制相比，物权法制涉及到更为复杂的所有制问题，这就需要从宪法层面确认政治和经济改革的理念。1999年3月宪法修订后，将个体经济、私营经济等非公有制经济明确界定为社会主义市场经济的重要组成部分，这为物权立法扫除了传统意识形态的障碍。而在物权法草案浮出水面一年多后的2004年3月，再次修订的宪法首次明确宣布：“公民的合法的私有财产不受侵犯”，这为物权立法再次注入了一针强心剂。
“即使是最穷的人，在他的寒舍里也敢于对抗国王的权威。风可以吹进这所房子，雨可以打进这所房子，但是英王不能踏进这所房子，他的千军万马不敢踏进这所房子！”21世纪前后，英国老首相威廉·皮特在两百多年前的这段慷慨演讲，被概括成“风能进，雨能进，国王不能进”的西方寓言，成为东方中国流行的民间话语。
与此同时，一则古老的中国寓言也从历史的长河中被唤醒。“有恒产者有恒心”——诸多民法学者反复引用这一箴言，以强调只有完善的保障财产权利的物权法，才能激发人们的投资信心、置产愿望和创业动力，也才能促使中国走向“国强民富”的财富社会。
在富于浪漫色彩的憧憬下，物权法这颗源自西方的制度种子，终于在物权意识贫瘠的中华大地萌芽了。
从“全民启蒙”到 “全民立法”
物权立法的最早“热身”是从法学界开始的。从上世纪90年代初起，梁慧星、王利明等一批中国顶尖的民法专家开始引进物权理论，其后又拟制了物权法草案建议稿。中国民法学界之所以成为物权立法的“知识英雄”，既与物权法的高度专业性有关，更与历史的机遇有关。对民法学者而言，生逢创制中国第一部物权法的时代，还有什么比投身这一伟大事业更有诱惑力、更具光荣感？
与学界的思想先锐形成对比的是民间的观念匮乏。2002年12月，包含有物权法内容的民法草案进入初审程序。但在民法草案的九编内容中，普通百姓最感茫然无知的就是物权法。极具黑色幽默的一个故事是，一位北京市民在接受街头调查时，如此真诚地“解释”物权：“人有人权，物权就是物的权利呗，我说最近我的电脑怎么老死机呢，敢情跟我闹物权呢！”
社会认知的缺失，意味着物权立法在中国还缺乏必要的知识、观念等人文基础。于是通过大小传媒，立法机关、专家学者又担负起了知识启蒙的重任，“物权”这个令国人备感陌生的概念，开始在民间耳熟能详。
与“全民启蒙”相伴的是“全民立法”。2005年7月10日，三审过后的物权法草案向社会全文公布征求意见，这也是中国第十二部向全民征求意见的法律草案。截至8月20日，立法机构共收到11543件公众意见。在身份各异的众多建言者中，一位名叫孙东的山东工人令人感佩不已。身为盲人的孙东虽然目不能视，却让亲友一遍遍为他朗读草案条文，并用盲文写出了15条修改建议。
这场吸引全民目光的“开门立法”运动，成为2005年度最重大的公共事件之一。这一年夏季的民调表明，“物权法”与“超女”、“麦莎”(一场台风的名称)在口耳相传中成为最热门的三大社会流行语。一位青年法学学者更是发出了“集国人智慧，成伟大法典”的浪漫抒情。
公布法律草案征求全民意见，仅仅是民主立法的一条路径。在物权法制订过程中，全国人大法律委员会、全国人大常委会法工委等还先后召开了一百多次座谈会，并邀请一批专家学者就一些专业性难题召开了立法论证会。虽然这类意见管道已成为常规的民主立法方式，但围绕一部法律如此高密度、大范围地举行，堪称史无前例。
除了官方开辟的渠道，由高等院校、律师协会、社会团体乃至小区业主等自发举办的各种民间研讨会、意见会也是此起彼伏。在大众传媒、学术期刊、网络论坛乃至个人博客，物权法成了最热门的话题，各种讨论如火如荼。
论辩声中铸就权利法典
物权立法必须直面的诸多社会矛盾、必然牵涉的复杂利益冲突，使物权法在赢得最多关注的同时，也引发了中国立法史上最大规模的争议。从学者们最为关心的公私财产能否平等保护等宏大话题，再到百姓牵肠挂肚的小区车位归属、征收拆迁补偿等民生问题，物权法草案的每个细节都遭遇了纷争不止的论辩。曾十多次参加官方和民间研讨会的一位北京律师事后回忆说：“多种理念、价值、理论和制度设计技术的分歧、冲突，真像一场多幕剧。”
总体而言，这场立法讨论始终是在理性的气氛中进行的。但物权法草案在赢得普遍支持的同时，一些具体制度设计也遭到了少数人的质疑，甚至批评其有违宪之嫌。尽管如此，立法机关依然表现出了广博的胸怀，全国人大常委会法工委民法室主任姚红表示：立法过程中的不同意见是正常现象。“对于正确的意见，在草案修改过程中能够吸收的都吸收了；对于有些不那么正确的意见，也可以促使我们对这些问题进行更深入的思考。”
自2002年底进入初审程序后，物权法草案在四年多的时间里接受了全国人大常委会7次审议，才在诸多关键问题上全面达成共识，并经此次全国人代会最终审议后方成正果。而此前，一部法律接受审议的最高次数是5次。不难推测，物权法所创造的总计8次的审议纪录将长期难以打破，甚至可能成为绝响。
“超常规”的审议历程，使得物权法并没有如原定的“时间表”在2005年或2006年的全国人代会上通过，而是推迟到了2007年。笔者曾将这一现象命名为“立法缓行”，“立法缓行”不仅反映了物权立法本身的复杂和艰难，更重要的是，它标志着一种更为理性的立法观已经逐渐生长起来。综观物权立法的全过程，不仅立法机关近年来持续推动的“民主立法”达到了新的高度，而且“科学立法”、“审慎立法”等崭新的立法理念亦开始张扬。
富有意味的是，这种“民主、科学、审慎”的立法精神，一直秉持到物权法诞生的最后一刻。在此次全国人代会召开前的一个多月，物权法草案和企业所得税法草案提前下发给近三千名全国人大代表，供其研读、讨论。通过视频报告会、专家实地讲解等管道，立法机关还与代表们进行了信息沟通和意见征集。除了这些史无前例的举措，此次全国人代会为了让代表们有充裕的时间审议两法草案，还将会期由往年的不足十天延长至12天。
从知识启蒙到观念推广，从利益博弈到意见对抗，物权立法在很大程度上已演变成一场法治思想解放运动，彰显着动员民间力量推动立法改革和社会转型的努力。与此同时，面对日趋多元的利益群体、分歧冲突的思想观念，如何在各阶层充分对话、论辩的基础上，整合民意，平衡诉求，实现学者理性、民众认识、现实国情、公共利益、百姓权利等诸多层面的高度融合，亦对立法机关构成了最大考验。如一首抒情史诗一般波澜起伏的物权立法历程，让我们看到了全民族的热情，也看到了政治家的勇气、立法者的智慧，这样的历程，不仅成就了一部利国利民的权利法典，也为转型期的中国贡献了一个教益深远的立法范本。（记者 王莹 阿计）
《物权法的“中国结”》专题报道之二
中国式物权法
- 王 莹 本刊记者 阿 计
平等保护中国式物权原则
“可能还会有一些小的改动，但像‘平等保护’这样的大原则不可能动摇了。”物权法草案提交全国人代会审议前夕，一名民法学者作出了上述判断。他所称的“平等保护”是物权法中的一条重要原则，即“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”
恰恰是这项“平等保护”原则，是立法过程中的争议焦点。以公有制为主体、多种所有制并存的经济结构，注定中国的物权立法必须回答“公私财产孰轻孰重”。有人提出，宪法规定“社会主义的公共财产神圣不可侵犯”，而表述保护私有财产的条款却没有“神圣”两字，因此，物权法的“平等保护”原则不符宪法。即使在私有财产的层面上，亦有人怀疑，物权法只能保护富人的“金马桶”，没法保护穷人的“打狗棍”。
其实，从历史的纬度梳理一下立宪史，不难澄清一些模糊的认识。1993年宪法修订后，明确规定“国家实行社会主义市场经济”，市场经济的公平竞争等特性，决定了市场主体必须享有相同权利、遵循相同规则、承担相同责任。2004年宪法修订后，明确强调了对私有财产的保护，这为“平等保护”原则进一步奠定了宪法基础。
一位参与立法的人士坦言：“假如公私财产遭受同样的侵害，却受到不同的保护，老百姓也不会答应！”而诸多民法学者则认为，物权法对富人、穷人一视同仁，但富人往往有足够的能力保护自己的“金马桶”，而势单力薄的穷人财产更易遭受侵害，所以，“平等保护”实际上更有利于保护穷人的“打狗棍”。
在充分论证、达成共识的基础上，“平等保护”原则最终在物权法中得以确立。与此同时，物权法还重申了宪法所确立的基本经济制度：“国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。”“国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。”立法者指出，坚持基本经济制度和“平等保护”原则是一个统一的有机体。没有前者，就会改变社会主义性质。没有后者，就违背了市场经济原则。
按照“平等保护”原则，物权法对国家、集体、私人三种所有权都设计了保护性机制。而国有资产流失问题，尤其受到了特别关注。
种种迹象表明，频繁上演的监守自盗、低价贱卖等闹剧，使国有资产成为经济领域中受害最甚的对象。耐人寻味的是，就在物法权紧锣密鼓制定之时的2004年，香港中文大学教授郎咸平公开质疑科龙电器董事长顾雏军“套取”国有资产，引发了海内外关注的“郎顾之争”，这场风波最终以顾雏军锒铛入狱而终结，而国资流失问题则进一步成为舆论焦点。
作为对社会呼声的回应，物权法针对国资流失现象设计了特别规定：“违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。”在物权法中如此详尽地列举“吞吃社会主义免费午餐”的各种花招，不难体味立法者的良苦用心。此外，物权法还对国资的管理、监督提出了明确的责任要求。最新消息表明，在物权法的带动下，国有资产法已列入全国人大常委会2007年的立法议程。
坚守基本经济制度，确立“平等保护”原则，防止国有资产流失……这些融会贯通的制度设计，共同构成了中国物权法的特质。比较而言，西方国家物权法只是规范私人财产权，根本不存在公私财产的平等保护问题。而中国物权法必须在“平等保护”的前提下实现多种所有制经济共同发展的理想，参与物权法起草的全国人大法律委员会委员、中国人民大学法学院院长王利明教授由此得出结论：“在各国物权法中，我国第一个规定了‘平等保护’原则，这是真正的中国特色。”
民生至上中国式物权关怀
“物权法是我们的救命稻草！”两年多前，南京某小区的业主们发出了这样的感叹。当时，当地政府为解决社会上的“停车难”问题，准备在该小区地下开挖一个地下停车场，但业主们却认为该地块的使用权属他们共同所有，因此坚决反对停车场的修建。不过，业主们找不到任何现行法律支持他们，于是，当时正向社会公开征求意见的物权法草案就成了业主们惟一的维权“依据”。
被无数平民百姓视为“救命稻草”的物权法，没有辜负芸芸众生的期望。针对城市、乡村不同的社会生态、民生问题，物权法设计了各具特色的权利规则。
物权法分别设专章规定的土地承包经营权、宅基地使用权，在法律层面第一次确认了这两种权利为用益物权，而此前，土地承包经营权更多地体现为合同关系，按照物权保护优于债权的原则，土地承包的物权化，无疑有助于农民利益的最大化，有专家甚至将其誉为“献给广大农民的大礼包”
物权法专设的“业主的建筑物区分所有权”一章，则为广大城市居民送去了最及时的维权武器。随着中国的住房商品化走过二十多年的历程，房产已成为许多城市居民最大的财产，但业主、开发商、物业公司之间错综复杂的“小区纠纷”也日益升级，甚至演变成血腥的暴力，而弱势的业主常常沦为牺牲品。随着物权法走进公众视野，“建筑物区分所有权”这个看似拗口的词语，成了无数业主交口传诵的流行语。绿地、车库、车位归谁所有？住宅能不能“变身”成餐馆歌厅？业主能不能更换开发商指定的物业公司？哪些事情要业主共同说了算……诸如此类的小区“死结”，都能从物权法中找到有利于业主的解套依据。
最能体现中国特色民生关怀的，还数物权法对征地、拆迁问题的制度安排。城市住宅、乡村土地都是百姓安身立命之本，然而近年来，城市拆迁、农村征地恰恰成了公权力侵犯私权利的重灾区，“画圈就拆，给钱就走，不走就扒”，诸如此类的强势剥夺触发了当下中国最为剧烈的社会矛盾。据有关部门统计，目前的上访事件中，约有三分之一以上因拆迁、征地而起。
2004年3月宪法修订后，“私产入宪”成为当时最具突破意义的宪政思维。其后不久，一个经典的维权形象开始在全社会流传：63岁的北京老人黄振三云为了挡住企图轰他出门的强制拆迁人员，高高举起了一本新版的宪法文本。这是悲壮的一幕，也是无奈的一幕，多少人期望，除了提纲挈领的宪法，还能有一部细致入微的物权法来保护他们家园。
自物权法草案三审起，原先规定得较为原则的国家征收制度开始受到立法者的重点“照顾”，先是提出了“合理补偿”、“妥善安置”等重要理念，其后又不断明晰“合理补偿”、“妥善安置”的权利内涵。于是在最终诞生的物权法中，人们看到了一桌丰盛的“权益补偿大餐”，在明确拆迁、征地应当出于公共利益需要并依法定权限、程序进行的前提下，物权法针对农村征地明确规定：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。” 针对城市拆迁，物权法明确规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”如此精雕细琢的权利保障规则，使物权法中的国家征收制度最终成为一个“百姓权益精细化”的权利样本。
民生的背后是民权，民权的背后是公正。对民生问题的真诚关怀，使物权法真正成为一纸“公民财产权利保障书”，也从本源意义上证明了“法乃善良公正之术”。
土地权益中国式物权难题
“看来物权法这次不能去掉我的心病了，不过事情还有希望，再等等看吧。”被村民们尊称为“大教授”的北京师范大学退休教师刘教授，对于物权法一直抱着既期待又焦虑的复杂心情。八年前，放下教鞭的刘教授来到河北蔚县小五台山山脚下的一个小村落里，从一位村民手中购买了一处有6间厢房的院落。从此，刘教授每年都有大半时间在这里享受“采菊东篱下，悠然见南山”的田园生活。不过，刘教授虽说购买的是村民自有的房子，但房子不能脱离宅基地独立存在，而现行法律、政策禁止城镇居民购置农村宅基地，于是刘教授一直顶着“违法”置产的风险。在物权法草案审议过程中，最初曾提出“地随房走”，即购房同时转让宅基地，这让刘教授欣喜不已，但最终，这个颇为开放的方案并未体现在物权法中。
其实刘教授遭遇的，只是物权立法过程中诸多的“土地难题”之一。物权法的核心是不动产，而不动产的核心又是土地。在实行土地私有化的西方国家，土地能直接进入市场交易。但在中国，土地归国家或集体所有，土地所有权不能买卖，土地使用权则多种多样。正是这种土地所有权与使用权分离的特殊国情，使得因土地权益而产生的矛盾冲突，成了典型的中国式物权难题。而在现有的土地管理体制下，如何最大限度地保护公民的土地权益，也成了对立法者智慧的最大考验。
在物权法制订过程中，曾有一个“人心惶惶”的“70年大限”问题。所谓“70年大限”，是指城市居民购买房产之后，虽然对房屋享有永久的所有权，但房屋底下的建设用地使用权却只有70年的期限。尽管物权法草案最初规定到期后可以申请续期，但许多人仍然忐忑不安：续期申请不批准怎么办？会不会只给一点补偿就收走土地？为了解除城市业主的普遍性忧虑，物权法四审后即明确规定，住宅建设用地使用权期间届满后自动续期。从“申请续期”到“自动续期”，舆论普遍视其为送给城市居民的一颗定心丸。
在农村社会，也弥漫着一股不安的情绪。中国的改革最初是由农村土地承包制启动的，目前一些地方正面临一轮新的承包期，政策会不会变？是“继续承包”还是“土地大换”？成了农民心头最现实的担心。为此，物权法七审后特别增加规定，土地承包期届满以后，由土地承包经营权人按照国家规定继续承包。立法机关表示，如此规定就是要给农民吃一颗定心丸。
不过，并非所有的土地物权难题都能在现实条件下顺利破解。在物权法制订过程中， “宅基地使用权能否转让”就成了考察中国物权难题的一个典型样本。
不少人士认为，宅基地使用权转让应该彻底放开，才能使农民房产、宅基地由“死产”变成“活产”，帮助农民解决融资难等问题，走上致富之路。不过亦有许多人士担忧，住房、宅基地是农民最后的生活保障，如果允许转让或抵押，一旦农民生活发生巨变，就会陷入无依无靠的绝境，进而引发严重的社会危机。
从初审到七审，从立法机关到学界民间，宅基地难题成了难分胜负的争论焦点，而法律草案亦不断处于变动之中，却始终无法取得共识。鉴于目前中国农村社会保障体系尚未全面建立，在全国范围放开土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押的条件尚不成熟，立法机关做出了维护现有体制的决断，同时为了给今后的法律、政策调整留下余地，物权法规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”
与能够自由流通的城市房产相比，农村的宅基地难题实际上触及了城乡财产权利的二元分割。因此，宅基地问题的圆满解决，有赖于发展农村经济、建立农村社会保障体系、拆除城乡二元结构等根本性、体制性的变化。而物权法目前的制度安排，恰恰为未来可能的变迁提供了改革空间和法理依据。
虽然一些较为理想化的条文最终没有现身物权法，一些具有“中国特色”的物权难题也有待进一步破解，但诚如立法机关所言，物权法“重点解决了现实生活中迫切需要规范的问题”，更重要的是，物权法架构了一套富于中国特色的物权规则，并为未来留下了巨大的想象空间。对于正处于改革转型途中、全力奔向国富民强的中国社会而言，也许正可以套用一句话——物权法不是万能的，但没有物权法是万万不能的！
相关链接之一： 物权法基础知识
物权，指权利人依法直接支配特定的不动产或者动产的权利。物权、债权、知识产权都是财产权，物权与后两者的区别是，物权是一种支配权，而债权又称合同的权利，是一种请求权；物权是针对有形财产的权利，而知识产权是针对无形财产的权利。
物权分为所有权、用益物权、担保物权三大类型。“所有权”是物权的基础，指权利人依法对自己的不动产和动产享有全面支配的权利。用益物权和担保物权是从所有权派生出来的权利，其中，“用益物权”指权利人依法对他人的不动产或者动产享有占有、使用和收益的权利；“担保物权”是为了确保债务履行而设立的物权，当债务人不履行债务时，债权人就担保财产依法享有优先受偿的权利。
共有，指两个以上的单位或者个人对一项财产共同享有所有权。
业主的建筑物区分所有权，随着高层建筑物的出现和小区的形成而产生的新的所有权形式，指各业主对住宅等专有部分享有所有权，对共有部分如电梯等公共设施、绿地等公用场所享有共有以及共同管理的权利。
地役权，用益物权的一种。指因通行、取水、排水、铺设管道等需要，通过合同约定利用他人的不动产，以提高自己的生产或者生活水平。
占有：指占有人对不动产或者动产的实际控制。分为有权占有和无权占有，无权占有又包括善意占有和恶意占有。
相关链接之二:物权法之权利宝典
物权法共5编、19章、247条。主要结构和内容如下：
第一编“总则”，共3章。设专章规定了物权法的立法目的、适用范围等等，并确立了平等保护、物权法定、物权公示、遵守法律等基本的物权原则；设专章构建了物权设立、物权登记、物权变动等基本制度，依据不动产登记、动产交付的原则，分别规定了确认物权的规则；设专章规定了确认权利、返还原物、排除妨害、消除危险、损害赔偿等多种物权保护方法。
第二编“所有权”，共6章。设专章规定了所有权人的权利、国家征收征用制度等等；设专章对国家、集体、私人所有权的范围、内容、保护等分别做出规定；设专章规范业主的建筑物区分所有权，除明晰住宅小区各种不同性质的产权外，还对小区内车库和车位的归属、业主委员会的职能、业主和物业服务机构的关系等做出规定；设专章规范因用水、排水、通行、通风、采光等产生的相邻关系；设专章规定了共有制度；设专章对善意取得、拾得遗失物等做出规定。
第三编“用益物权”，共5章。设专章对用益物权人的权利、自然资源有偿使用制度、海域使用权等权利的法律适用等做了规定；分设4个专章，分别对土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等4种用益物权做出规范。
第四编“担保物权”，共4章。设专章规定了担保物权共同适用的规则；分设3个专章，分别对抵押权、质权、留置权等3种担保物权做出规范。
第五编“占有”，共1章。主要规定了对占有的保护和无权占有人的侵权责任。
物权法自2007年10月1日起施行。
《物权法的“中国结”》专题报道之三
一个新权利时代的开启
- 本刊记者 阿 计
法律体系的支架
“市场经济”和“法治文明”是当今中国最核心的国家价值观，物权立法恰恰烙上了这两个最鲜明的时代标记。在市场经济条件下，财产权分为物权、债权、无形财产权、股权四种形态。此前，中国已经出台了合同法、三大知识产权法和公司法等等，对后三种财产权提供了较为完备的法律保护，而物权立法则成为保护财产权的最后一役。著名法学家、中国政法大学终身教授江平先生由此评判说：“物权法的通过，意味着中国有了完整的市场经济财产权体系。”
从更广阔的视野看，随着市场经济的不断发育，以及刑法、行政法的相对成熟，中国向民法社会转型的时机已经到来，制订民法典因此成为最为急迫的立法任务。作为民法典最核心的部分，物权法的问世意味着攻克了一块最艰难的“立法硬骨头”。由此不难推测，民法典的立法步伐将大大加速。也正是因为物权法“牵一发动全身”的效应，它被誉为现代法制大厦中的“支架性法律”，为如期完成“到2010年形成中国特色的社会主义法律体系”的“立法时间表”，迈出了历史性的关键一步。
对芸芸众生而言，物权法更多意味着是一部“安居乐业之法”。它所构建的私产保护制度，用温暖的法律语言书写了一个鼓励创造财富、爱护财富、积累财富的制度环境。难怪一位著名法学家发出了“平民化”的感叹：“如果没有健全的物权制度，我想人不可能有体面的生活。”
改造社会的推手
仅仅从法制、经济等层面认识物权法，还远远不够。笔者认为，在当今中国的现实语境中，物权法的历史命运应当令人抱有更多的期待。
首先，物权法是约束公共权力的制度标志。对公民财产权的最大威胁，并非来自个人，而是公共权力。一些地方的征地、拆迁之所以民怨沸腾、矛盾激化，其根源就是地方政府动用公权“与民争利”。因此，如江平先生所言：“物权法是竖立在公权力面前的私权利保护之墙。”物权法的一个核心任务就是妥善平息公权力与私权利的冲突。公权力对物权的介入，集中体现在不动产登记和征收征用，为了防止公权力的滥用和侵权，物权法已明确不动产实行统一登记制度，并对征收征用设计了一系列约束公权、保障民权的原则。而物权法所奠定的法理基础，也势必带动征收征用法、不动产登记法等细化性法律的立法步伐，并促使公权机关、民间社会达成一种共识——每位公民都有权要求一个保护自身财产权的政府，而一个以民为本的政府也必然以保护公民财产权为己任。
第二，物权法是构建和谐社会的生活法则。小区出口被堵怎么办？通风采光被高楼阻挡怎么办？邻居装修扰民怎么办？楼下住宅改成餐厅怎么办……诸如此类的家长里短、琐碎矛盾，都能从物权法中找到清晰的解决之道。在利益多元化的年代，社会冲突集中表现为财产权的冲突，而物权法针对百姓生活所设计的精致法则，恰恰在最基层、最细节处支撑着民间社会的和谐、安定、有序。更重要的是，作为一部“生活之法”，物权法不仅弘扬着神圣的权利，也宣示着理性的义务，不仅教会公民树立对自身财产的保护意识，也教会公民树立对他人财产的尊重意识，而这样的理念和意识，对一个和谐社会是不可或缺的。
第三，物权法是深化改革进程的思想资源。对于一直缺乏财产观念的中国而言，物权法不仅意味着一整套财产权利规则，更为全社会贡献了催生权利自觉、激发社会活力、唤醒创富激情的思想、意识和价值观。值得注意的是，在物权立法过程中所发生的论辩，同步伴随着对中国改革得失的争议，因而在很大程度上，物权法是对中国既往改革成果的一次法律总结，而物权法所确认的新型财产关系和财产观念，又为以社会公正、民生保障为主旨的“后改革时代”提供了行动指南。英国的政治哲学家大卫·休谟曾经指出：“分立的财产得到承认标志着文明的开始。规范产权的规则似乎是一切道德的关键之所在。”自由主义大师哈耶克更是一语中的：“哪里没有财产，哪里就没有公正！”我们有理由期待，在深化改革、重塑文明、社会转型的历史进程中，物权法将不辱时代所赋予的使命。
最后，物权法是助推民主政治的重要动力。作为最基本的公民权利之一，财产权不仅为稻粱谋，也是精神自由、人格独立、政治参与的物质前提。物权法所承载的保护财产之责、所推崇的平等公正理念，与民主自由的内在逻辑不谋而合。物权法对公民权利的张扬、对公共权力的限制，时刻培育着人们的民主意识和法治精神，推动着公民社会、市民社会的发育生长。更重要的是，接受了现代物权意识和平等观念的公民群体或市民阶层，在为财产而“锱铢必较”、在为利益而争取话语权的过程中，必将成为推进民主政治的中坚力量。事实上，通过“从小区维权到小区民主”等实践，一条由私产维权通向民主宪政的路径已初露端倪。
从约束公权到社会和谐，从深化改革到推进民主……所有这些“立法后效应”都明确指向一个历史性的拐点——经由物权法这把钥匙。一个崭新的权利时代开启了！
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物权法立法进程
1993年，八届全国人大常委会首次将物权法列入立法计划，但因经济体制改革正在深入及理论研究不足，当时立法条件并不成熟。
1998年3月，受全国人大常委会法工委委托，江平、王家福等9位法学专家成立民法起草工作小组，包括物权法在内的民法典，开始正式提上议事日程。
1999年10月，梁慧星教授领衔的中国社会科学院法学研究所完成了物权法草案建议稿。2000年12月，中国人民大学王利明教授领导的课题组，亦完成了一份物权法草案建议稿。
2001年底，在“社科院草案”与“人民大学草案”的基础上，全国人大常委会法工委拟定了物权法草案征求意见稿，并下发有关方面征求意见。
2002年12月，由物权法等九编内容组成的民法草案提请九届全国人大常委会一审，此次审议被视为物权法草案的初审。此后，民法典草案由“捆绑式审议”改为“分别审议”，物权法草案排在最优先的位置。
2004年10月，物权法草案提请十届全国人大常委会二审，私产保护受到高度重视，丰富了公众关注的建筑物区分所有权等内容。
2005年6月，物权法草案三审，重点解决物权法急需规范的现实问题，对不动产登记制度、征收制度等做出了重大改进，并对草案进行了一些通俗化改造。
2005年7月10日至8月20日，物权法草案公开征求意见，全国人大常委会法工委随后归纳出意见比较集中的10个问题。
2005年9月，物权法草案四审，对征收征用、担保物权等一系列问题做出进一步修改。
2006年8月，物权法草案五审，进一步明确国家经济制度、强调平等保护的原则，并加大对国有资产的保护力度，物权法制订自此进入攻坚阶段。
2006年10月，物权法草案六审，对城市住宅用地续期，小区车位、车库归属等关涉百姓切身利益的热点问题作了进一步完善。
2006年12月，物权法草案七审，除进一步完善城镇集体财产归属、农村土地承包期等涉及国计民生的规定外，还对农村宅基地能否转让等争执焦点做出了最后安排，并决定提请全国人代会审议。
2007年3月16日，十届全国人大第五次会议审议并通过物权法。
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