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事实上的物权和法律上的物权是我杜撰的两个概念。事实上的物权指的是实际的物权的归属，而不管物归何人占有、登记在何人名下。法律上的物权指根据法律规定的方式推定为何人享有物权的物权，比如房屋产权证书上登记的所有权人对该房屋享有的物权。
为什么要杜撰这两个概念，区分事实上的物权和法律上的物权的现实意义何在？我记得在上一次民商专业委员会年会上，与会者对不动产登记效力问题讨论非常热烈，但问题没有解决。不动产登记的效力是否可当然地对抗一切人？对登记错误应通过什么途径来纠正？不动产登记的对抗效力应当在何种范围内起作用？事实上的物权的证明应当如何进行？我想这些问题有必要澄清。我对此予以澄清是通过对事实上的物权和法律上的物权的区分来进行的，而论述的展开是以不动产登记尤其是房屋登记来展开的。
一、事实上的物权与物权公示的效力
依法定方式公示的物权即法律上的物权，往往与事实上的物权并不一致。从原因上分析，这种不一致一般有两种情况：
一是实际权利人明知的不一致。如夫妻双方房产登记在夫或妻一人名下，又如甲购买的房屋因某种原因登记在乙的名下。
二是实际权利人不明知的不一致，或者说恶意登记导致的不一致。如伪造手续虚假登记、或虚假转让而做虚假的变更登记。从《物权法》第十二条规定看，登记机关对登记手续的审查仅为形式上的审查，并不做实质意义上的核查 ，因此恶意登记情况是不可能绝对避免的。
对于第一种情况，实际权利人和登记权利人不一定产生争议，而维持这种状
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樊雅强,
南京大学公共管理学院政治系政治学博士生,研究方向为政治学.
龙骏,
江西省景德镇市劳动与社会保障局党委书记、局长,研究方向为劳动与社会保障.
李小玉,
江西省社会科学院《企业经济》副主编、研究员,研究方向为区域经济、收入分配.
何斌,
仲恺农业技术学院人事处处长,研究员,主要从事高等教育与人力资源管理研究.
罗卫平,
中南民族大学副教授,主要研究民法学.
51zy
使他们的研究如虎添翼，
您不妨也试试！
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（2008-5-2） |
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