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上海市第二中级人民法院
民事判决书
（2006）沪二中民二(民)再终字第1号
抗诉机关上海市人民检察院。
原审上诉人（一审被告）上海国登房地产置换有限公司，住所地本市延吉中路102－104号底层。
法定代表人邓轶美，该公司董事长。
委托代理人杨融越，上海市龚红春律师事务所律师。
原审被上诉人（一审原告）林建维，男，×年×月×日出生，×族，住×市×路×弄×号×室。
委托代理人陈瑞平，女，×年×月×日出生，×族，住×市×路×弄×号×室。
一审被告吴燮强，男，×年×月×日出生，×族，住×市×路×弄×号×室。
林建维与上海国登房地产置换有限公司（以下简称国登公司）买卖合同纠纷一案，上海市杨浦区人民法院于2004年1月13日作出（2003）杨民三（民）初字第3557号民事判决。国登公司不服，提起上诉。本院于2004年3月25日作出（2004）沪二中民二（民）终字第536号民事判决，已经发生法律效力。2005年5月12日，上海市人民检察院向上海市高级人民法院提起抗诉。上海市高级人民法院于同年6月28日以（2005）沪高民一（民）抗字第9号案件移送函，将本案移送本院审理。2005年9月29日，本院作出（2005）沪二中民二（民）抗字第3号民事裁定，另行组成合议庭，对本案进行再审；再审期间，中止原二审判决的执行。2006年1月20日，本院依法公开开庭审理了本案。上海市人民检察院指派上海市人民检察院第二分院的代理检察员钱渊出庭履行职务。原审上诉人国登公司的委托代理人杨融越、原审被上诉人林建维及其委托代理人陈瑞平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林建维向一审法院诉称，2003年7月13日，林建维与国登公司签订《房屋代理（转让）合同》一份，2003年7月14日，双方又签订《房屋代理（转让）合同补充协议（一）》一份，由林建维将其所有的本市彰武路120弄1号1806室产权房委托国登公司出售。2003年7月13日，经国登公司中介，林建维与吴燮强签订《上海市房地产买卖合同》一份，林建维将该房屋出售给吴燮强，房价款为40万元。林建维、吴燮强和国登公司在上述合同及补充协议中约定，吴燮强于2003年7月13日支付林建维定金1万元，同年7月16日办理产权过户手续时支付林建维房款12万元，余款27万元由吴燮强申请贷款，于2003年8月20日付清。若吴燮强贷款未于2003年8月20日到帐，由国登公司垫付给林建维房款27万元，逾期付款，国登公司应按逾期未付款的日0.3%支付林建维违约金。2003年8月20日，林建维按约将系争房屋交付吴燮强，但吴燮强和国登公司拒不支付剩余房款27万元，经林建维多次上门催讨并向公安部门刑事报案后，国登公司才于2003年9月19日支付林建维剩余房款27万元。另外，林建维作为系争房屋的出卖人，国登公司至今未返还其与吴燮强签订的《上海市房地产买卖合同》及售房发票。故诉至法院，要求国登公司和吴燮强支付2003年8月21日至2003年9月19日逾期付款违约金23490元及2003年9月19日至违约金清偿之日止的违约金23490元之违约金2700元；要求国登公司返还2003年7月13日与吴燮强签订的《上海市房地产买卖合同》一份及金额为40万元的售房发票一张。
吴燮强辩称，吴燮强已按约在2003年8月20日之前将全部购房款40万元交付给国登公司。国登公司未按约将剩余房款27万元移交给林建维，与吴燮强无关。吴燮强未逾期付款，故不同意支付逾期付款违约金。
国登公司辩称，吴燮强在合同约定的付款日前将全部房款交付给国登公司，因林建维出售的房屋系售后产权房，国登公司为避免矛盾和纠纷，要求该房共有人即林建维之妻陈瑞平及同住人林建维之子林云在《上海市房地产买卖合同》上签字盖章，林建维在国登公司多次催告后，仍不履行系争房屋共有人及同住人在买卖合同上的签字义务，国登公司有权行使后履行抗辩权，延迟支付林建维房款27万元，国登公司不构成违约。即使违约，双方关于违约金的约定也明显过高，违约金的标准应根据银行贷款利率或按日万分之二点一计算。另外，林建维要求国登公司支付违约金之违约金，没有法律依据。系争房屋买卖合同因没有房屋同住人签字，不同意返还林建维。售房发票因林建维未付清国登公司垫付的相关物业管理费、退户费、户证调档费、印花税，国登公司亦不同意返还林建维。故国登公司不同意林建维的所有诉讼请求。
一审查明，2003年7月13日，林建维作为委托人（甲方），国登公司作为受托人（乙方）签订《房屋代理（转让）合同》一份，甲方将其本市彰武路120弄1号1806室产权房委托乙方转让。代理合同约定，房屋转让价40万元，签订本合同当日乙方向甲方移交买受人支付的首期房款1万元（房款由乙方代付）。剩余房款分两次付清。甲方与买受人签订的《上海市房地产买卖合同》文书送区房地产交易部门办理交易过户审核手续，经受理并开具受理单后，由乙方向甲方移交房款12万元，剩余房款27万元在2003年8月20日甲方与买受人正式移交物业时，由乙方向甲方移交。同时，林建维作为出卖人（甲方），吴燮强作为买受人（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，甲方将其本市彰武路120弄1号1806室产权房以40万元的价格转让给乙方，甲方于2003年8月20 日前将房屋交付给乙方。合同约定的付款期限为本合同签订后，乙方于2003年7月13日支付甲方定金1万元，待支付尾款时抵作房价款。乙方于2003年7月16日前支付甲方12万元。乙方于2003年8月20日前支付甲方27万元。合同第九条约定，乙方未按合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款0.3%的违约金，合同继续履行。合同第十条约定，甲方未按合同约定的期限将系争房地产交付给乙方，每逾期一日，甲方应向乙方支付收款0.3%的违约金，合同继续履行。2003年7月14日，林建维作为甲方，国登公司作为乙方签订《房屋代理（转让）合同补充协议（一）》一份，补充协议言明，若乙方客户贷款27万元未于2003年8月20日到帐，则由乙方垫付房款27万元给甲方。若未付，每逾期一日，乙方应向甲方支
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