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『发布时间』1999年6月1日
『生效时间』1999年6月1日
『标 题』建设部关于发布国家标准《房地产估价规范》的通知
『发布单位』建设部
国务院各有关部门，各省、自治区、直辖市建委（建设厅）、有关计委，各计划单列
市建委，新疆生产建设兵团：
根据建设部《一九九八年工程建设国家标准制订、修订计划（第二批）》（建标〔１９９８〕２４４号）的要求，由建设部会同有关部门共同制订的《房地产估价规范》，经有关部门会审，批准为推荐性国家标准，编号为ＧＢ／Ｔ５０２９１—１９９９，自１９９９年６月１日起施行
。
本规范由建设部负责管理，中国房地产估价师学会负责具体解释工作，建设部标准定额研究所组织中国建筑工业出版社出版发行。
１ 总则
１．０．１ 为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。
１．０．２ 本规范适用于房地产估价活动。
１．０．３ 房地产估价应独立、客观、公正。
１．０．４ 房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。
２ 术语
２．０．１ 房地产 ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ， ｒｅａｌ ｐｒｏｐｅｒ－ｔｙ
土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
２．０．２ 房地产估价 ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ａｐ－ｐｒａｉｓａｌ， ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｖａｌｕａｔｉｏｎ
专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
２．０．３ 估价对象 ｓｕｂｊｅｃｔ ｐｒｏｐｅｒｔｙ
一个具体估价项目中需要估价的房地产。
２．０．４ 估价目的 ａｐｐｒａｉｓａｌ ｐｕｒｐｏｓｅ
估价结果的期望用途。
２．０．５ 估价时点 ａｐｐｒａｉｓａｌ ｄａｔｅ， ｄａｔｅｏｆ ｖａｌｕｅ
估价结果对应的日期。
２．０．６ 客观合理价格或价值 ｖａｌｕｅ
某种估价目的特定条件下形成的正常价格。
２．０．７ 公开市场 ｏｐｅｎ ｍａｒｋｅｔ
在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。
２．０．８ 公开市场价值 ｏｐｅｎ ｍａｒｋｅｔ ｖａｌ－ｕｅ
在公开市场上最可能形成的价格。
采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。
２．０．９ 类似房地产 ｓｉｍｉｌａｒ ｐｒｏｐｅｒｔｙ
与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。
２．０．１０ 同一供求圈 ｃｏｍｐａｒａｂｌｅ ｓｅａｒｃｈａｒｅａ
与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。
２．０．１１ 最高最佳使用 ｈｉｇｈｅｓｔ ａｎｄ ｂｅｓｔｕｓｅ
法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
２．０．１２ 市场比较法 ｍａｒｋｅｔ ｃｏｍｐａｒｉ－ｓｏｎ ａｐｐｒｏａｃｈ， ｓａｌｅｓ ｃｏｍｐａｒｉｓｏｎ ａｐｐｒｏａｃｈ
将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
２．０．１３ 收益法 ｉｎｃｏｍｅ ａｐｐｒｏａｃｈ， ｉｎ－ｃｏｍｅ ｃａｐｉｔａｌｉｚａｔｉｏｎ ａｐｐｒｏａｃｈ
预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
２．０．１４ 成本法 ｃｏｓｔ ａｐｐｒｏａｃｈ
求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
２．０．１５ 假设开发法 ｈｙｐｏｔｈｅｔｉｃａｌ ｄｅ－ｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｍｅｔｈｏｄ， ｒｅｓｉｄｕａｌ ｍｅｔｈｏｄ
预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
２．０．１６ 基准地价修正法 ｌａｎｄ ｄａｔｕｍｖａｌｕｅ ｍｅｔｈｏｄ
在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。
２．０．１７ 潜在毛收入 ｐｏｔｅｎｔｉａｌ ｇｒｏｓｓ ｉｎ－ｃｏｍｅ
假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。
２．０．１８ 有效毛收入 ｅｆｆｅｃｔｉｖｅ ｇｒｏｓｓ ｉｎ－ｃｏｍｅ
由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。
２．０．１９ 运营费用 ｏｐｅｒａｔｉｎｇ ｅｘｐｅｎｓｅｓ
维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。
２．０．２０ 净收益 ｎｅｔ ｉｎｃｏｍｅ， ｎｅｔ ｏｐｅｒ－ａｔｉｎｇ ｉｎｃｏｍｅ
由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。
２．０．２１ 建筑物重置价格 ｒｅｐｌａｃｅｍｅｎｔｃｏｓｔ ｏｆ ｂｕｉｌｄｉｎｇ
采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
２．０．２２ 建筑物重建价格 ｒｅｐｒｏｄｕｃｔｉｏｎｃｏｓｔ ｏｆ ｂｕｉｌｄｉｎｇ
采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。
２．０．２３ 物质上的折旧 ｐｈｙｓｉｃａｌ ｄ
······
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