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在我国，由于城市民用住宅建筑趋向高层化，住宅的建筑与分配逐步实现商品化，因而产生了多个所有人分别拥有一栋高层建筑物的情形，许多法律问题也随之产生。因此，对建筑物区分所有权这一特殊的所有权形式进行分析研究，不无现实意义。
一
建筑物区分所有权，是指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分时，每一所有人所享有的对其专用部分的专有权与对其共用部分的共有权的结合。关于建筑物区分所有权这一概念，国外立法上有不同的表述，西德、奥地利称为“住宅所有权”，瑞士称为“楼层所有权”，日本称为“建筑物区分所有权”，在美国则称为“公寓所有权”。本文在表述这一概念时，采用了日本法上的术语，因为采用“建筑物区分所有权”一词在中文中能够比较恰当地概括这种所有权形式，且不致产生歧义。
各国民法直到第一次世界大战以前，一般对建筑物所有权的规定并无特别异于对其他不动产的规定之处。虽然在承认建筑物有独立的所有权的法国民法典第664条有关于建筑物所有权的些许特殊规定（一座房屋的数层分属数个所有人时修缮或重建的费用分担），但由于实际生活中多个所有人分别拥有一栋高层建筑物的情形甚少，建筑物区分所有权制度并不发达。其他欧洲大陆国家的民法对类似区分所有权的规定也十分简陋。有的国家，如德国和瑞士，则对区分所有权关系明文予以否定。
第一次世界大战以后，资本主义各国出现了城市化现象，城市人口骤增，而土地资源日趋紧张，由此导致城市地价上涨，建筑物向高层发展。在此情况下，个人独自拥有或少数人共同拥有一栋建筑物的能力相对缩小，绝大多数城市居民只能拥有一栋建筑物的一部分，而且获得方式由租赁买卖或继承分割逐渐转化为直接买卖。第二次世界大战以后，上述各种现象向其极端发展，建筑物的使用功能也日趋丰富，在许多国家城市中的民用住宅上，附属于建筑物的设施如集中供水供电供气供暖系统、电梯、电视共用天线、共用停车场等也成为必要的消费资料。然而，由于高层建筑物的所有人往往有几十个，甚至上百个，在权利归属、使用方式及人际关系上往往呈现出比一般建筑物中的居民之间更为复杂的情形，产生纠纷的可能性也大得多，以致有的学者把这类建筑物称为“纠纷住宅”。因此，专门调整这类建筑物所有人之间权利义务关系的建筑物区分所有权制度便应运而生。在欧洲大陆国家，首先完成有关区分所有权立法的国家是奥地利，该国于1948年制定《住宅所有权法》，西德于1951年制定《住宅所有权和永久居住权法》，荷兰和葡萄牙于1950年、西班牙于1962年制定区分所有权特别法，瑞士于1962年起草区分所有权法并于1965年将该法纳入《民法典》第4编“共用权与楼层所有权”，日本于1962年仿效西德住宅所有权法制定《有关建筑物区分所有等法律》，美国则以判例逐步确立了建筑物区分所有权的原则。以上各国的建筑物区分所有权立法，一般对建筑物区分所有权的成立与消灭、专有权与共有权的关系、区分所有权人的权利义务、区分所有权人团体的性质和活动方式、区分所有权人之间订立的规约的性质及效力、解决纠纷的程序等做出了专门规定。
二
根据建筑物区分所有权的概念，设定区分所有权的建筑物应具备以下条件：（1）建筑物在结构上能够区分为两个以上的部分，每一部分为四周闭合且具有单独使用的基本功能的空间，也就是通常所说的一个单元；（2）一栋建筑物必须为两个以上的所有人分别所有，他们各自独立拥有一个或几个单元的所有权；（3）一栋建筑物在使用性质上可以分为专用部分和共用部分。
一栋在结构上与功能上可分为专用部分和共用部分的建筑物被区分所有时，这两部分的使用方式和权利归属是不同的，以此为基础产生的同一建筑物上的各个所有人之间、他们与社会之间的权利义务关系也是不同的。为调整这类权利义务关系，就需要明确专用部分与共用部分各自的权利形态。从使用方式上考虑，每个所有人不能只使用其专用部分而不使用共用部分，也不能只使用共用部分而不使用其专用部分；在建筑物的结构上考虑，每一单元与其他单元相隔之墙壁、地板等，都是相邻所有人的共有物，并且在物质形态上很难精确地划分开来。这些都说明，区分所有的建筑物的专用部分和共有部分的权利形态既要相互明确，又不可能分离。因此，作为对这种所有权形式的概括就构成了建筑物区分所有权的基本内容。
由此可知，区分所有权是一种复合形态的所有权形式，其内部由专有权和共有权构成。（1）专有权。这是指区分所有权人对其独自专门使用的建筑空间所拥有的所有权。专有权的标的物首先是四周上下均为封闭的建筑空间；其次，该建筑空间具有独立性，能自成一单元，并且具有独立的使用价值和功能；再次，该建筑空间能够成为区分所有权人的专有部分。在不能独立使用的建筑空间上不能设定专有权，如一间居室、一个阳台；在结构上自然供全体或部分所有人使用的共有部分，如一段楼梯，也不能设定专有权。各国建筑物区分所有权立法为了保护共有人的利益不受侵犯，一般都严加规定专有权标的物的范围。（2）共有权。这是指区分所有权人对建筑物共用部分所拥有的所有权。共有权包括法定共有和约定共有。法定共有是指在性质上属于维持建筑物本身牢固安全与完整的部分（如地基、外墙、楼顶、梁柱等建筑部分）和性质上属于区分所有权人共同使用的部分（如大门、楼梯、走廊、电梯、供电供水供气供暖系统等）所当然设定的共有权。约定共有则是指区分所有权人之间通过合意，将可以设定专有权的部分设定为共有权。共有权可以为全体区分所有权人拥有，也可以为部分区分所有权人拥有。各区分所有权人的应有份额，即对共用部分享有权利和承担义务的大小程度，由其拥有的专有权标的物的大小来决定。对此各国法律采取的标准不一，有的以专有权部分的价值大小来决定，如瑞士；有的以专有权部分的楼板面
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