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登记不是我国房屋所有权转移的要件
武钦殿 安徽省宿州市中级人民法院民事审判第三庭副庭长
（内容提要：通说认为，房屋所有权的转移实行登记要件主义，不登记所有权不转移。但笔者认为。从我国的现行立法和司法实践看，我国不是实行也不应当实行登记要件主义的物权变动模式，而是实行“交付要件主义加登记对抗主义”的物权变动模式：除当事人另有约定外，房屋非经交付所有权不能转移，房屋交付后应按有关规定办理登记手续，未经登记的房屋所有权不能对抗善意第三人，但登记不是房屋所有权转移的必要条件。“交付要件主义加登记对抗主义”的物权变动模式，既符合我国的实际，有利于解决诸如一房两卖等房屋物权纠纷，也不违反物权法的一般原则和基本理论。）
在合同法颁布之前，我国法学理论界和司法实务界普遍认为过户登记是房屋买卖合同生效的要件。（*当然，也有学者持相反的意见。见杨立新《疑难经济纠纷司法对策》吉林人民出版社1999年3月版，第208-217页。笔者也一直认为登记不影响房屋买卖合同的效力。见拙文《论过户登记对房屋买卖合同、工商登记对联营合同效力的影响》载《安徽律师》1997年第6期。））很显然，这在理论上是错误的，也给实践带来很多负面的影响（*如会导致一系列连环购房合同无效，不利于交易的安全与稳定；因房屋涨价卖方故意不过户而主张合同无效,买方得不到有效的救济等。值得注意的是，目前这种观点和做法在实践中还不同程度地存在。）。以合同法颁布为界限，理论界和实务界开始对以前的认识和做法进行反思和检讨。现在通说认为，有效的房屋买卖合同是进行房屋过户登记的根据，登记与否不影响合同的效力；但未办理登记手续房屋所有权不转移，过户登记是房屋所有权转移的要件（即登记要件主义）。（*王利明〈房屋双重买卖的法律问题〉、郭明瑞〈私有房屋买卖的效力〉，载王利明主编：〈中国民法案例与学理研究。物权篇〉，法律出版社1998年6月版，第108页、第105页。）这种认识，得到了最高人民法院司法解释的认可。（*最高人民法院《关于适用中中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第九条：“。。。法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权不能转移。”）但这种认识，是否符合我国目前的法律规定？是否适应当前的不动产交易和登记现实？是否有利于解决房屋物权纠纷？很值得深思。我认为，这种认识是法学家的一厢情愿，我国现行立法并未把登记作为房屋所有权转移的要件，采登记要件主义，不符合我国的立法和司法实践，也不利于解决实践中的物权纠纷。
一 登记要件主义不符合我国房屋所有权转移的实际。
首先，我国农村私有房屋的买卖，没有法律规定必须进行过户登记。我国私有房屋按座落的区域可分为城镇私有房屋和农村私有房屋。由于这两部分私房的宅基地所有权性质不同，国家对其管理也不同。对于农村私有房屋的买卖，国家并未明确规定需经何部门批准和办何种手续。现行法律只对宅基地的转让作了规定。例如，《土地管理法》第10条规定，“依法改变土地的所有权或者使用权的，必需办理土地权属变更登记手续，更换证书。”第38条规定：“出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”据此，有的学者认为，农村私房买卖的产权转移适用的原则是，农村私房买卖合同，凡有效成立的，房屋所有权的转移时间应区别不同情况确定：买卖发生在《土地管理法》生效以前的，应自交付时起转移；买卖发生在《土地管理法》生效以后的，应自办理完土地使用权属变更登记手续，取得宅基地使用权证书之时起转移。（*郭明瑞〈私有房屋买卖的效力〉载王利明主编：〈中国民法案例与学理研究.物权篇〉，法律出版社1998年6月版，第103页。）可见，我国农村私房买卖无须进行过户登记房屋所有权也能转移。
其次， 在实践中，对于许多城镇私有房屋的买卖而言，由于这些交易不像土地使用权的出让、转让那样大都在特定的交易场所进行，买卖当事人一般不涉及政府机关，不像土地使用权出让那样总是由政府作为一方当事人，所以房屋买卖当事人有可能因各种原因未能登记，而政府对此也很难干预。如果将登记要件绝对化，不区分各种具体情况，而对未登记的交易一概宣布无效，不利于保护善意一方当事人，维护交易秩序和财产秩序。如王某明知李某已将房屋出售给陈某，并已交付，但为了不使陈某得到该房屋而与李某恶意串通订立了买房合同并进行了过户登记，依登记生效主义，王某与李某之间买卖合同应得到维护，其登记取得的权利也应受到保护。恶意得到法律保护，这明显有违公平原则。再如，某些地区在房地产开发中把新建的房屋售给公民个人，因管理制度上尚不够完善，房屋管理部门一律未办理产权登记手续，购买此类房屋的公民又将房屋卖与其他公民时，房屋所有权从何时转移呢?对此，即是一些持登记要件说的学者也认为，这是改
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