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论房屋承租人优先购买权的实现
潘申明 上海华东政法学院2002级民商法硕士研究生
[内容提要]
任何一项法律制度都必须根植于实践、具有应然和实然的正当性，才可能具有旺盛的生命力。房屋承租人优先购买权制度在我国的民事立法中很早就确立了。但是，在司法实践中，承租人优先购买权如何才能实现却是一个颇令当事人模糊、人民法院尴尬的问题，为了使房屋承租人优先购买权制度更具有可预见性，促进安全交易，维护法制的统一，笔者在下文中拟从现实生活中发生的一个案例入手，对我国房屋承租人优先购买权制度的价值、优先购买权的性质及实现保障展开较为深入的论述，并提出了相应的立法建议。
[关键词]承租人优先购买权 实现 立法完善
一、 问题的提出
公民某甲将座落在市区的一幢房屋出租给公民某乙租期三年，一年以后某甲欲将该房屋以人民币20万元的价格出卖给公民某丙，某乙得知后当即以书面形式向某甲表示愿意以人民币20万元的价格购买此房，某甲以先许诺卖给某丙为由表示要将该房卖与某丙，后公民甲、丙之间签定了购房协议，并到房地产管理部门办理了产权过户手续。某乙遂将某甲诉至法院，请求法院确认公民甲、丙之间的房屋买卖关系无效，并强制某甲以20万元人民币的价格将讼争房屋卖给自己。在该案处理上，应当确认公民甲、丙之间的房屋买卖关系无效自不待言，但是如果出租人某甲在前一房屋买卖关系被确认无效之后，表示已不愿意将房屋出卖时，承租人某乙是否有权购得租赁房屋却存在几种分歧意见：
第一种观点，认为法院不能强制公民某甲将房屋以卖给公民某丙的价格卖给公民某乙。理由是：1、甲、丙之间的房屋买卖关系被确认无效以后，某甲恢复了对讼争房屋的所有权，所有权人对于所有物拥有占有、使用、收益、处分的全面权利，某甲作为所有权人不想出卖房屋，某乙不能要求法院强制某甲出卖自己的房屋，毕竟某乙的优先购买权是一种债权而不是物权，而且该优先购买权是一种相对于第三人的优先权，而不是优先于所有权人的优先权。2、民法是私法，强调意思自治，在甲、丙之间的房屋买卖关系被确认无效以后，房屋的所有权重新回归到出租人手中，如果出租人此时不想再把房屋出卖，法院不能强加干涉，强令出租人某甲将房屋卖给承租人某乙。
第二种观点，认为法院应当判令甲、丙之间的房屋买卖关系无效，并强制某甲以原先出卖给某丙的价格（人民币20万元）将讼争房屋卖给某乙，某甲不得以自己目前暂时不想将房屋出卖为由拒绝将房屋卖给某乙。理由是：1、一旦出租人甲在违背法律有关承租人优先购买权的规定而将自己的房屋卖给公民某丙后，其对讼争房屋的处分权就应当受到限制，正如债权保全中的债权人在行使了撤销权以后，债务人不得再随意处置自己的财产或债权。2、承租人向出租人主张优先购买权的意思表示是一种要约，对于该要约，出租人作为优先购买权的义务人必须作出承诺[1] 。也有人认为优先承买权，无论其为法定或约定，论其性质，系属形成权，即优先承买人得依一方之意思，形成以义务人出卖与第三人同样条件为内容之契约，无须义务人（出卖人）之承诺。惟此项形成权附有停止条件，须俟义务人出卖标的物于第三人时，始得行使。[2]
第三种观点，认为人民法院应当判决宣告甲、丙之间的房屋买卖关系无效，并确认出租人某甲和承租人某乙之间依“同等条件”（即人民币20万元的价格）成立房屋买卖法律关系，因为出租人与第三人协商后打算以人民币20万元的价格出卖房屋的意思表示事实上也等于向承租人发出了要约，承租人在得知情况以后，向出租人所作的愿以同等条件购买租赁房屋的意思表示就是一种承诺。所以，人民法院只须对这一法律关系予以确认即可。
二、房屋承租人优先购买权的概念、特点和法律依据
本案涉及到房屋承租人的优先购买权问题，所谓房屋的优先购买权是指房屋承租人在出租人在出卖所租赁房屋时，同等条件下有优先于第三人购买所承租房屋的权利。
其法律依据有：1983年12月我国国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通
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