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房屋的交付与物权变动
钱明星、杨秋岭 （北京大学法学院教授、博士生导师；北京大学法学院民商法学硕士研究生）
在登记要件主义下，登记为不动产物权变动的生效要件，不动产的交付与物权变动无关，所以在不动产交易的过程中当所有权和占有分离时，如何平衡、处理由此而产生的利益关系就成为一个难题，本案为研究上述问题提供了一个很好的案型。本文包括如下三个方面的内容：从债权法、物权法的角度分析不动产交付的法律后果，认为新庄公司、银建公司可受占有之保护；从债权法、物权法的角度对不动产登记进行观察，提出了登记申请一旦被登记机关受理即产生拘束力；基于形成权的理论，主张吉春公司不能解除合同。
一、不动产交付与物权变动
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第1款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”与动产交付一样，不动产的交付就是让与人将不动产的占有移转给受让人。不动产的交付除现实交付外，也可以表现为简易交付、占有改定、指示交付等。本案中即有两次交付行为，即吉春房地产公司向新庄公司交付、新庄公司向银建公司交付。
（一）债权法视野中的不动产交付
1．不动产交付是履行债权合同的行为
交付是房地产买卖中出卖人的合同义务。在房产买卖合同中，买卖双方当事人的权利义务处于对等地位。一方当事人的权利即为另一方当事人的义务。反之，一方当事人的义务即为另一方当事人的权利。就出卖人而言，其义务主要是：（1）保证将买卖房产的所有权移转给买受人。此项义务包括两个方面，一是将房屋实际交给买受人占有，二是通过办理产权转移登记手续，将买卖房产的所有权转移到买受人之名下；（2）瑕疵担保义务，即房屋权利瑕疵担保义务和质量瑕疵担保义务。本案中，吉春公司交付楼宇是履行契约义务的行为。同时，就买受人而言，在出卖人履行交付行为时，享有受领的权利。基于此种权利，债权人才能接受债务人的履行并保持履行利益。但该受领亦为买受人的义务。本案中，新庄公司接受交付而占有房产是受领债务人的履行，其占有该写字楼并保持该占有，是受领吉春公司履行合同义务的结果。从这里来看，除非新庄公司和吉春公司之间的合同被认定无效、被撤销或解除，吉春公司则不能请求新庄公司返还占有。如果新庄公司和吉春公司之间的合同被认定无效、被撤销或解除，新庄公司及银建公司之占有便没有了权源，吉春公司便可以直接向第三人银建公司行使返还请求权。
2．标的物毁损、灭失的风险的承担
我国理论界对于风险的承担曾有两种主张：一是认为风险责任的承担应由所有人承担，因之风险应随所有权的转移而转移；二是认为风险责任的应自交付时起从出卖人移转给买受人。合同法坚持了第二种主张，第142条规定：“标的物毁损、灭失风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。”本案中，吉春公司向新庄公司交付写字楼，新庄公司在保有其对写字楼的占有这一履行利益的同时，并应承担房屋意外灭失、毁损的风险。
（二）物权法视野中的不动产交付
1．交付与不动产物权变动的关系
我国民法通则第72条规定：“按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。”合同法第133条作了基本相同的规定。但上述财产所有权从财产交付时起转移的规定应是针对动产物权变动的。至于不动产物权的变动，应是属于其“法律另有规定的”情形。依我国民法学界的通说，认为不动产物权的变动我国应采取登记要件主义。我国的一些法律、法规和规章，比如《城市房地产管理法》、《建设部城市房地产转让管理规定》、《北京市城市房地产转让管理办法》等，都明确规定登记为不动产物权变动的要件。2002年11月全国人大法工委提交的民法草案中也采取了不动产买卖交易实行登记生效的原则，学界提出的建议稿中也采纳登记要件主义的立法例。依登记要件主义，在本案中，吉春公司向新庄公司、新庄公司向银建公司之交付行为不能产生物权变动的后果，即房屋的所有权在交付之后仍然保持在吉春公司手中。
2．新庄公司、银建公司能否获得占有的保护
有学者认为：“关于占有的效力，如权利推定、权利移转或善意取得等，在不动产已由登记制度取代之。”①这是坚持登记要件主义必然的结论。而在不动产交易中，不动产的交付是发生在当事人之间，而登记不仅有双方当事人之申请登记行为，更有登记机关审查、登记的行为，所以在实践中，不动产的交付和不动产的登记往往是分离的，不是同步完成的。这种不同步表现为两种情形：其一是不动产已经交付，占有已经移转于受让人，但是尚未办理物权变动登记；其二是登记已经完成，但是出让人没有交付不动产，出让人仍然占有不动产。这两种情形的共性就是所有权权属和占有的分离，此时作为单纯的占有人的出让人或受让人，能否依占有制度获得保护，是一个值得研究的问题。
（1）吉春公司能否向新庄公司行使所有物返还请求权
关于何谓所有物返还请求权，学者认为所有人对于无权占有或侵夺其所有物者，得请求返还之，是为所有物返还请求权，或所有人的回复请求权。该请求权的构成要件有三：请求权的主体须为所有人；相对人须为无权占有；请求人对其就标的物所有权，应负举证责任。 ②第三个要件是诉讼上的要求，可以不予考虑，特别是不动产所有权登记之公示之公信力，登记名义人即推定为所有人。本案中，登记尚未完成，所有权没有发生移转，吉春公司仍然是所有人。所以新庄公司之占有（假定没有交付银建公司）是否为无权占有成为吉春公司能否行使所有物返还请求权的关键。
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