我国台湾地区”最高法院”有关「出卖人应负担物的瑕疵担保责任时，如依其情形解除契约显失公平者，买受人不得解除契约，而仅得请求减少价金」民事判决一则
裁判字号：2004年台上字第1448号
案由摘要：返还价金等
裁判日期：2004年 07 月 16 日
资料来源：“司法院”
相关法条：”民法” 第 260、359 条 (91.06.26)
要 旨：按出卖人应负物的瑕疵担保责任时，如依其情形解除契约显失公平者，买
受人不得解除契约，而仅得请求减少价金，此观”民法”第三百五十九条但书
规定自明。所谓解除契约显失公平，系指瑕疵对于买受人所生之损害与解
除契约对于出卖人所生之损害，有失平衡而言。经查本案件上诉人二间公
司一再抗辩纵认系争房屋有瑕疵，买受人陈○○等五人解除契约亦显失公
平，而仅得请求减少价金。
参考法条：“民法” 第 260、359 条 (91.06.26)
(裁判要旨内容由法源信息整理)
“最高法院”民事判决
上 诉 人 中国力霸股份有限公司
法定代理人 王金世英
上 诉 人 嘉新食品化纤股份有限公司
法定代理人 王金世英
共 同
诉讼代理人 纪 镇 南律师
被 上诉 人 陈 庆.
张 亚 治
李 修 伟
陈 丽 秋
上 诉 人 李 祈 昌
右五人共同
诉讼代理人 杨 金 顺律师
右当事人间请求返还价金等事件，两造上诉人对于中华民国九十年十二月二十六日台
湾高等法院第二审判决︵九十年度重上字第三四二号︶，各自提起上诉，本院判决如
下：
主 文
原判决关于命上诉人中国力霸股份有限公司、嘉新食品化纤股份有限公司给付及负担
诉讼费用部分废弃，发回台湾高等法院。
上诉人李祈昌之上诉驳回。
第三审诉讼费用，关于驳回上诉人李祈昌之上诉部分，由上诉人李祈昌负担。
理 由
本件上诉人李祈昌及被上诉人︵下合称陈庆松等五人︶主张：其五人于民国八十年九
月间，分别向对造上诉人中国力霸股份有限公司︵下称力霸公司︶、嘉新食品化纤股
份有限公司︵下称嘉新公司︶购买坐落台北县中和市秀朗段尖山脚小段二八之二一、
三十之一、三十之二、三十之三、三十之五、三十之七等地号土地内之力霸山河大厦
预售房地，其签约时间、户别、总价及已缴纳之金额均详如原判决附表一所示。另因
购买系争房屋，上诉人李祈昌、被上诉人张亚治、李修伟、陈丽秋又支付力霸公司如
原判决附表二所示之瓦斯配管费、追加工程款、代收款。讵兴建完成后之系争房屋，
室内坪数不足，高度不足，又有交叉梁，致设计室内空间严重缩水，与购买时所见之
样品屋、平面图及广告显不相符，欠缺契约所约定之效用及品质，该瑕疵又无法补正
，陈庆松等五人已分别于八十七年三月二十四日、八十七年五月二日以邮局存证信函
解除系争房地买卖契约。契约既已解除，力霸公司、嘉新公司︵下称力霸等二公司︶
自应返还陈庆松等五人已付之价款及瓦斯配管费、追加工程款、代收款等情。爰依契
约解除后之价金返还请求权及损害赔偿请求权、不当得利返还请求权之规定，求为命
力霸等二公司分别返还如原判决附表一所示已付价款，力霸公司给付如原判决附表二
所示之金额，并均加计法定迟延利息之判决︵第一审驳回陈庆松等五人之请求，陈庆
松等五人提起上诉，原审除就李祈昌请求力霸公司返还已付价款新台币︻下同︼二百
八十三万元本息及给付瓦斯配管费四万七千九百十一元本息部分，驳回李祈昌之上诉
外，其余均改判陈庆松等五人胜诉。力霸等二公司及李祈昌各就其败诉部分，提起第
三审上诉︶。
上诉人力霸等二公司则以：系争房屋业已兴建完成，并于八十六年三月二十二日取得
使用执照，并无陈庆松等五人所主张之瑕疵存在，陈庆松等五人拒绝续缴房屋买卖价
金，经力霸等二公司催缴后仍置之不理，已违约在先，自无权解除契约，纵有如其五
人所主张之瑕疵存在，其解除契约亦显失公平等语，资为抗辩。
原审以：陈庆松等五人主张其在八十年九月间，分别向力霸等二公司购买力霸山河大
厦预售房地，其签约时间、户别、总价及已缴纳之金额均详如原判决附表一所示，另
因购买系争房屋，李祈昌、张亚治、李修伟、陈丽秋又支付力霸公司如原判决附表二
所示之瓦斯配管费、追加工程款、代收款之事实，业据其提出房地买卖契约书、代收
款保管单、缴款收据为证︵一审卷第一宗二一至六五页︶，复为力霸等二公司所不争
执，堪信此部分之事实为真实。查建商于现场搭设之样品屋，仅系建商为将来所建成
屋之示范。如无特别约定样品屋呈现之外观、装潢、陈设等，均与广告之功能相同，
仅具有要约引诱之性质，尚难认为系系争建物之品质。当事人间之契约应以双方实际
上意思表示一致者为内容，倘若仅为吸引消费者前来观赏之广告，因两造间未为协商
无从达于意思表示合致，遽将广告内容认定为契约内容之一部份，显与”民法”第一百五
十三条「当事人相互表示意思一致，契约始行成立」之基本原则有所违背。本件契约
签订日期为八十年九月间，当时消费者保护法尚未公布施行，并无消费者保护法之适
用。另本件广告销售图标内容并非两造约定之契约内容，陈庆松等五人亦未要求在契
约中载明各房间之室内面积，实无法仅因无法依据广告图说配置家具，遽认定陈庆松
等五人所购得之不动产室内坪数不足，指为瑕疵。再所谓使用面积应包括当层楼梯、
电梯间及走道部分︵俗称小公︶。依中华民国建筑投资商业同业公会致司法院之八十
四年二月九日建投全联字第一五一八号函「说明二」记载：「不动产买卖契约日在
公平交易法施行前，广告平面图所记载之使用面积或私有面积，依交易习惯应包括当
层电梯间及走道︵俗称小公︶」︵一审卷第一宗一七０页︶。足证使用面积应包括「
小公」在内，为预售交易市场之惯例。本件双方买卖契约书第一条房地标示中已记载
「房屋登记产权面积以完工后地政机关复丈并登记完竣面积为准」；对广告平面图上
所示「使用面积」之认定，于上项陈述中明确告知除住户之专有部分外，又包括当楼
层其它住户共有持分之共同使用面积，显然其「小公部分」自应另编建号，单独登记
为各相关区分所有权人共有，完全符合双方买卖契约书之约定及修正前土地登记规则
第七十二条之规定，又遵行内政部于八十五年六月四日台内字第八五七五二一０号
函增订「建物所有权第一次登记法令补充规定」第十一点之四条文规定︵一审卷第一
宗一八三、一八四页︶，将共同使用部分以共享部分办理登记，依法并无违误之处。
故陈庆松等五人所购买之系争房屋，均无面积短少之情形︵一审卷第一宗一六八页︶
。依双方所订之房地买卖契约书第一条房屋编号约定「上述房屋登记产权面积以完
工后地政机关复丈并登记完竣面积为准。如有误差超过百分之二时，应就超过或不足
部分按房地单价相互补贴核算。」，前开系争房屋面积既无不足百分之二之情形，自
无坪数不足情形。次查两造系于八十年九月间签订系争买卖契约，而签约前力霸等二
公司于八十年八月六日即已取得建造执照，当时并无交叉梁之设计，订约后力霸等二
公司于八十一年一月一日就结构送外审结果，在未通知陈庆松等五人之情形下，即径
依审查意见结果，于同年十二月二十七日第一次变更设计增加交叉梁，致系争房屋其
中一三五号部分，主卧室由天花板至地板之高度为二一八公分，靠窗部分高度为二○
八公分，另一卧室高度为二一九公分，梁下高度为二一四公分，客、餐厅梁下高度为
二一五公分。一三七号三二楼之三部分，主卧室高度为二二○公分，客、餐厅梁下高
度为二二三公分，楼中楼主卧室部分高度为二二二公分，另二间卧室高度为二五二公
分，梁下高度为二一五公分。依房屋销售之情形，所言高度一般固指楼层高度而言，
惟房间内之净高，如有特殊设计，致使其楼层高度于扣除通常应有之楼板高度后，显
然有所减少者，出卖人应将之告知买受人，否则即应认欠缺通常应有之品质及效用，
而认有减少契约预定效用之瑕疵。系争房屋其中一三五号及一三七号部分之上开卧室
内设有斜梁，交叉梁横亘整个房间，其高度为二一八、二一四、二二０、二一五公分
不等，与力霸等二公司销售时所称三二０公分之楼层高度，相差一百公分有余，纵扣
除当层楼板厚度十五公分，亦应为三０四、三０六公分。且一般卧室内，并无斜梁之
设计，本件签约时之平面图及设计图亦无交叉梁设计，足见陈庆松等五人当时所欲购
买之卧室应为无交叉梁设计之情形，该交叉梁之设计显系于两造签约后在未告知陈庆
松等五人之情形下径为之变更设计。况力霸山河大厦仅Ｂ四、Ｂ五栋楼有交叉梁之设
计，其它栋则没有，力霸等二公司嗣后为斜梁之设计，致陈庆松等五人所买受之系争
房屋，其房间净高与其它栋相比较结果，显为低度，系争房屋又无较其它栋优惠之价
格，出卖人自应就此事实告知买受人，但力霸等二公司并未举证证明已告知陈庆松等
五人，则其自应给付与其它栋之房屋相同品质、效用之房屋，始符契约预定之效用与
品质。兹力霸等二公司所建造者为有斜梁之卧室之房屋，其净高竟仅为二一四至二二
０公分不等，非但买受人有受压迫之感觉，且严重影响买受人可得利用之立体空间，
就一以住家为使用目的之买受人而言，其住家品质、效用较之契约所定之品质、效用
显不具备，即为物有瑕疵，且其为日常生活起居重心之卧房楼层净高过低，减少效用
、品质之程度自为攸关重要。兹经陈庆松等五人催告补正，力霸等二公司事实上亦无
法补正，而予解除契约，其解除契约，洵属有据。又力霸等二公司就设计图说之变更
设计既未事先告知陈庆松等五人，亦未经其同意，此室内高度不足之重大瑕疵为可归
责于力霸等二公司，而非可归责于陈庆松等五人。系争房屋之卧房既有前述交叉梁致
净高不足、空间缩小之严重瑕疵，且无法补正，对陈庆松等五人而言，显已减少其就
该屋系以居住为目的之价值及效用，陈庆松等五人解除契约，并无显失公平情事。至
李祈昌所承购之、Ａ４一户屋内并无交叉梁，且属楼中楼设计与其它系争户结构
不同，自不得以室内有交叉梁为由，主张系争房屋有物之瑕疵。系争房屋并无室内坪
数不足之情事，惟除李祈昌所承购之、Ａ４一户外，其余房屋均有室内高度不足
及交叉梁之无法补正之重大瑕疵，且该瑕疵系因可归责于力霸等二公司之事由所致，
陈庆松等五人依”民法”第三百五十九条之规定，自得解除系争房屋之买卖契约。又系争
房屋既有上述之瑕疵，陈庆松等五人自得主张同时履行抗辩及拒绝续缴房屋买卖价金
，其进而分别于八十七年三月二十四日、八十七年五月二日以邮局存证信函解除系争
房地买卖契约，复于起诉时再为解除之意思表示，应已生解除之效力。另因购买系争
房屋，李祈昌、张亚治、李修伟、陈丽秋又支付力霸公司如原判决附表二所示之瓦斯
配管费、追加工程款、代收款︵李祈昌因购买、Ａ４一户所支出之瓦斯配管费四
万七千九百一十一元除外︶，于各该买卖契约解除后，该费用应属李祈昌等人所受之
损害，力霸公司收受该费用即属无法律上原因而受利益，致李祈昌等人受有损害，李
祈昌、张亚治、李修伟、陈丽秋依”民法”第二百六十条之规定，请求力霸公司返还，自
属有据。陈庆松等五人依契约解除后之价金返还请求权及损害赔偿、不当得利返还请
求权，请求嘉新公司分别返还如原判决附表一所示之已缴价金，力霸公司返还如原判
决附表二所示之损害额︵李祈昌因购买、Ａ４一户所支出之瓦斯配管费四万七千
九百一十一元除外︶，并加计法定迟延利息，为有理由，应予准许。李祈昌请求力霸
公司返还原判决附表一所示之门牌一二九号三二楼之三房屋已缴价金二百八十三万元
及原判决附表二所示之瓦斯配管费四万七千九百一十一元本息部分，为无理由，不应
准许。爰将上开应准许部分，第一审所为陈庆松等五人败诉之判决废弃，改判如其声
明。就上开不应准许部分，维持第一审所为李祈昌败诉之判决，驳回其上诉。
原判决关于命上诉人力霸等二公司给付部分：
按出卖人应负物的瑕疵担保责任时，如依其情形解除契约显失公平者，买受人不得解
除契约，而仅得请求减少价金，此观”民法”第三百五十九条但书规定自明。所谓解除契
约显失公平，系指瑕疵对于买受人所生之损害与解除契约对于出卖人所生之损害，有
失平衡而言。查本件上诉人力霸等二公司一再抗辩纵认系争房屋有瑕疵，买受人陈庆
松等五人解除契约亦显失公平，而仅得请求减少价金云云︵原审卷一二一、二八九至
二九一、三０六页︶。原审既认系争房屋有瑕疵，出卖人应负担保责任，乃竟未调查
审酌该瑕疵对于买受人陈庆松等五人所生损害，与解除契约对于出卖人嘉新公司所生
之损害，是否有失平衡，而仅以系争房屋有严重瑕疵，对买受人陈庆松等五人而言，
显已减少其就系争房屋系以居住为目的之价值及效用等情，遽认买受人陈庆松等五人
解除契约并无显失公平，进而为不利于上诉人力霸等二公司之判决，未免速断。上诉
人力霸等二公司上诉论旨，指摘原判决其此败诉部分不当，求予废弃，非无理由。
原判决其余部分︵即原判决主文第九项驳回上诉人李祈昌其余上诉部分︶：
此部分经核于法并无违背，上诉人李祈昌上诉论旨，就原审取舍证据、认定事实及解
释契约之职权行使，指摘原判决其此败诉部分不当，求予废弃，非有理由。
据上论结，本件上诉人力霸等二公司之上诉为有理由，上诉人李祈昌之上诉为无理由
，依民事诉讼法第四百七十七条第一项、第四百七十八条第二项、第四百八十一条、
第四百四十九条第一项、第七十八条，判决如主文。
“最高法院”民事第一庭
审判长法官 曾 桂 香
法官 刘 延 村
法官 刘 福 声
法官 李 彦 文
法官 陈 重 瑜
右正本证明与原本无异
书 记 官
]]>
